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                      云頂別墅物業管理服務投標書(上)

                      時間:2012-05-16 08:38來源:www.tongren-window.com 作者:湖南物業網 點擊:
                      云頂別墅物業管理服務投標書目錄 第二章 管理服務理念和目標定位及具體實施措施 14 第三章 適應項目規劃布局與特點及現狀的便于管理之具體實施措施 25 第四章 項目管理機構運作方法及管理制度 41 第五章 管理服務人員配置規劃 46 第六章 物業管理用房及相應

                      云頂別墅物業管理服務投標書目錄

                        第二章  管理服務理念和目標定位及具體實施措施               14
                        
                        第三章  適應項目規劃布局與特點及現狀的便于管理之具體實施措施  25
                        
                        第四章  項目管理機構運作方法及管理制度                     41
                        
                        第五章  管理服務人員配置規劃                               46
                        
                        第六章  物業管理用房及相應管理設施的配置及開辦費籌措       49
                        
                        第七章  物業管理費用的收支預算報價方案                     55
                        
                        第八章  物業管理服務分項標準與承諾                         57
                        
                        第九章  物業的維修養護管理、保潔、保安、護綠工作的實施方案 68
                        
                        第十章  物業維修和管理的應急措施                           73
                        
                        第十一章  小區河道治理和清潔方案                           78
                        
                        第十二章  豐富社區文化,加強業主相互溝通的具體措施         79
                        
                        第十三章  提供小區部分智能化設備的改造更新方案和計劃       81
                        
                        第十四章  提供2手樓盤詳細交接方案                         87
                        
                        第十五章  提供《物業管理服務合同》詳細建議稿               93
                        
                        附《營業執照復印件》、《中華人民共和國物業管理企業資質證書》

                      第二章 管理服務理念、目標定位及具體實施措施

                        一、管理服務理念
                        
                        1、對開發設計理念的認識和理解
                        
                        ——規劃布局秉承人與自然和諧原則
                        
                        〖云頂別墅〗以其優美自然的風貌彰顯個性以及與眾不同,留給人們極深刻的印象。它的發展是根據地域和層次的不同呈現迥異的風貌,各具特色,并具強烈的個性和可識別性,可從四個方面歸納:
                        
                        1)有機的、自由的規劃;
                        
                        2)尺度親切的空間;
                        
                        3)中低密度住宅;
                        
                        4)多種建筑材料及形式;
                        
                        云頂別墅,原汁原味地體現了上述的設計規劃理念。
                        
                        ——展現多采的規劃層次空間
                        
                        〖云頂別墅〗設計和定位,充分展現了“四度規劃空間”。即:第一層次的城市空間,第二層次為界定的區域空間,第三層次由建筑體量構成的外部、內部空間,第四層次則是以人文風貌和風格滲透為主題的精神空間;
                        
                        〖云頂別墅〗空間規劃設計強調人在區域中的主導位置,從形態、形式、功能等諸多個方面都以人的活動和感覺、視覺為其依據,用“梯度設計空間”的概念來表現,其重點突出在以下兩點:
                        
                        建筑空間——其設計在滿足使用功能和符合人體尺度的前提下,考慮到是對所界定的市鎮空間的影響,增加體量變化,提升空間品質。
                        
                        綠化空間——小區結合不同級別的空間產生相應的分類:街心花園、組團花園、宅間綠地,它還結合道路形成綠化帶,為人們提供親近自然的休閑活動中心。
                        
                        縱橫建筑體量,呈“內高外低”,眺望建筑密度則有“內緊外松”之感,這極其豐富的層次,使〖云頂別墅〗宛如一幅自然風情的油畫。
                        
                        〖云頂別墅〗住宅風格統一、協調,與自然環境及地域特征相融合,將人性化因素和生活趣味結合起來。
                        
                        ——自然流暢的道路交通空間,極大地滿足了人的高品質生活需求
                        
                        〖云頂別墅〗的社區規劃采用自然流暢的道路系統。主要車行道路環繞整個社區,它們將社區內不同的部分聯系起來,相對獨立的隔離開的步行及車道網作為交通系統的輔助部分,從而形成安全且吸引人的步行公共空間。
                        
                        2、對本項目的總體構思
                        
                        針對〖云頂別墅〗物業管理環節的各個要素,通過周密的市場調研、文案資料消化和吸取,深入挖掘居民生活、工作、交際等活動需求,充分融合建筑與藝術的結晶,以及最新的物業管理服務理念確立整體設想和思路。
                        
                        1)三大優勢建立——作為〖云頂別墅〗項目的服務體系總支撐。
                        
                        區域優勢:松江的如火如荼建設,特別是〖云頂別墅〗又在松江這塊風水寶地,它的極具魅力示范效應作用,必將帶動松江城區的集約化發展。
                        
                        文化優勢:開發商優質物業建造理念消化在本項目中,實現常態生活和文化狂歡、物質消費和精神享受、建筑空間和概念空間、進行式情節和比較式情景的有機融合,還按照自然原生態原則,主動促進人才與資本的自由結合。既引進國內海外文化精髓,又體現中國園林特色鮮明的文化底蘊,以實現上海吸收西方文化缺失項目的有效補白。
                        
                        企業優勢:本企業聚集人才、品牌、管理經驗的優勢,其經驗也將為〖云頂別墅〗物業管理的發展提供借鑒,并為其今后的特色服務管理奠定比較扎實基礎。兩者的珠聯璧合也將為本項目的成功創造有利條件。
                        
                        充分發揮管理團隊作用和智慧。本企業管理團隊已具備了:
                        
                        一種共同的 —— 信念
                        
                        一樣執著的 —— 追求
                        
                        一致奮斗的 —— 目標
                        
                        一支優秀的 —— 隊伍
                        
                        還有對應的 —— 經濟實力
                        
                        高層領銜管理人——本企業將派出受過嚴格物業管理服務訓練的經理人主理本項目。
                        
                        本企業憑借在行業中的良好口碑,不斷吸引一批批有識之士的陸續加盟。已考慮,從接管本項目起,將以全新機制出現,專門組建的管理層,將是一個匯聚物業管理精英的團隊,他們不僅具有高學歷、中高級職稱,還具有行業資深管理經歷與豐富實踐經驗。憑借這些高素質,年富力強的職業人做〖云頂別墅〗的“操盤手”是能夠讓業主稱心和滿意的。
                        
                        2)四位一體有機結合,實現綜合有效的管理模式
                        
                        〖云頂別墅〗是松江的重要組成部分,要把管理服務與新松江聯合起來,成為新松江最有品位、最值得驕傲的小區,成為上海最具有特色的小區。
                        
                        ——盡善盡全的服務體系,滲透在全方位、體現在全方面
                        
                        〖云頂別墅〗確立的服務業的鏈接,開發商規劃設計中提供了完備服務體系。物業管理也將從業態源頭開始,全方位滲透,全方面體現,把西方理性與東方人性有機結合,提供中西方都能接受的管理服務,用細心、貼心、用心的服務理念,延伸服務至終。經營與小區公建配套的服務功能、開設多項軟硬件設施,做到想“居民”之所想,提供便民、利民的優質服務。
                        
                        二、管理服務目標
                        
                        1、目標定位
                        
                        〖云頂別墅〗項目的前瞻性和創造性的規劃,使本企業充滿信心在比較短的時間內將它建成:
                        
                        1)理想的生態性居住生活小區
                        
                        2)創建上海市物業管理優秀小區
                        
                        3)創建建設部物業管理示范小區
                        
                        4)通過ISO9001質量管理體系第三方認證
                        
                        三、目標實現的措施
                        
                        〖云頂別墅〗不僅屬于小區居民,而且屬于松江,更屬于上海。我們在環境控制上保持原汁原味的設計風格;在管理服務上學習借鑒先進模式。
                        
                        1)以人為本。將物業管理服務與市政管理相結合。我們在管理服務中,引進境外服務理念,在業主擁有業權的基礎上,我們的管理服務既要方便業主的生活,成立一門式的服務中心,總體協調小區居民的各類事務,做到事無巨細、全方位提供各項服務,并在第一時間快速反應及時處理,以滿足業主的各種需求。同時我們的管理要達到不影響他人的權益,為所有在〖云頂別墅〗生活工作的人們提供溫馨的大家庭環境。
                        
                        2)安全是小區第一要務,也是物業管理的第一要務工作,業主主要為白領人士和事業成功人士構成,對于居家的安全是十分關切的,而安全保障程度是最能直觀反映物業公司管理水準的杠桿,將直接影響業主對物業管理的滿意度。我們將制定例會制度,對社區的交通、入住、二次裝修、噪音控制、設備設施維保工作進行制度化,程序化的管理確保社區安寧、祥和。開放空間做到松而不亂,有序開放;封閉空間做到外部固若金湯,內部寬松愉悅。
                        
                        3)本項目中智能化系統十分完善而且先進,物業管理人員和工程技術人員就需要掌握一定程度的科技知識,既要懂操作,也要懂系統維護。如我司中標,我們將嚴格按照ISO體系規范化操作,早期進駐施工現場熟悉社區功能配置、建筑狀況等情況,以利于在各階段物業管理中發揮作用,有效管理。同時我們將培養配備一支合理、優秀的管理服務隊伍。管理方法上采取科學、有效管理、統一規范化管理。
                        
                        4)開創多元化、全方位的管理服務監督體系。這一做法得到了物業界和主管部門一致好評,也伴隨著企業的發展,成為我們公司的一大特色。在〖云頂別墅〗的物業管理中我們仍然延續這一特點,建立良好的社會關系和強有力的社會監督體系,把〖云頂別墅〗建設成高品質生活小區。當業主需要時,我們會隨時出現在業主面前;當業主不需要時,我們就不會出現。
                        
                        5)對社區交通的管理分為人行系統和車輛交通系統兩部分。人行系統要確保居民和行人的安全和便利。給居民提供跑步,騎單車的場地及路線,也是小區的重要特色。車輛系統要加強對停車的管理。機動車道與非機動車道嚴格分開,車輛只允許停放在規定的場地,對違章停放堅決制止。

                      第三章 適應項目規劃布局與特點及現狀的便于管理之具體實施措施

                        超大型、開放式、出行人流相對集中、安全盲點多、標識系統和智能化配置不夠完善且現行管理缺失等,構成了云頂別墅項目的現狀特點,所以在常規性日常管理的同時,主要需在如下方面采取措施,給予強化管理:
                        
                        一、增設安保固定崗位,實現科學合理布控
                        
                        針對項目屬超大型小區、安防區域大的特點,將在每一期的區域內增設1-2個安保固定崗位,與主要出入口形成呼應,實現科學合理布控,增強應急事件的響應速度,并可為業主提供就近的綜合服務。
                        
                        二、組建專門安保應急中隊,實現對小區突發事件的有效控制
                        
                        針對小區開放式、內外人流交雜且大的特點,我司將組建專門的安保應急中隊,其職責,一是對小區突發事件快速反應和有效控制;二是通過交通工具進行快速的聲勢性的小區安全巡防,在充分展示安保形象和給業主安全感的同時,起到對不法分子的震懾作用;三是不定期安排“便衣式”安全巡防,以便及時識別和控制可疑人員。
                        
                        三、完善標識系統,有效發揮溫馨提示和安全警示作用
                        
                        針對小區水域、水系和水景較多,但管理服務標識不明顯的特點與現狀,我們將對小區管理服務標識進行系統化的增加和完善,使其覆蓋小區的各個角落,特別是意外事故易發的區域,并配置于安全防范措施來確保廣大業主及家人的安全。
                        
                        四、注重關鍵時段管理,有效疏導高峰人流及做好善后工作
                        
                        針對小區出行人流相對集中的特點,我們將在高峰的關鍵時段(07:00-09:00;17:00-19:00),安排一定的保安和保潔人員,一是對小區內交通站點進行乘車秩序維護;二是對車輛出入進行快捷引導;三是對架車業主防范偷盜進行溫馨提示;四是對人流集中地域進行即時保潔服務并做好高峰期后的善后工作,以保持小區的良好秩序和清潔衛生。
                        
                        五、關注小區安全盲點,多種方法來最大限度地消除
                        
                        針對小區保安巡邏有時間差等安全盲點,我們將采取多種方法來給予消除:一是進行周界安防巡邏,對不從出入口進出小區人員及時發現和處置;二是增加固定崗位進行安全控制。

                      第四章 項目管理機構運作及管理制度

                        一、管理處組織架構及部門設置
                        
                        1、組織架構
                        
                         物業公司整體組織架構

                      物業公司整體組織架構

                        管理處組織架構

                      管理處組織架構圖

                        2、組織架構圖說明
                        
                        組織機構的設置原則是精干高效,一專多能。實行整個小區管理中心整體管理和各部門分片管理相結合的管理方式;
                        
                        管理處內部實行垂直領導,減少管理環節,提高工作效率;
                        
                        保安部負責小區治安、交通與消防管理工作;工程維修中心負責整個項目的設備維修、養護、清潔管理部負責環保管理及小區衛生和綠化服務,客戶服務部主要負責日常與業戶之聯系,處理業戶投訴,協調各部門工作:采購、人事、培訓等事務將由上實物業人事部計財部與管理處經理負責;社區文化中心主要負責向小區業主提供便民服務,開展社區文化,實行獨立核算自負盈虧。
                        
                        人員素質上要求一專多能,員工起點要高,擁有智能化知識,會電腦,文字及口頭表達能力好,所有員工既是自己所在崗位的專家里手,同時又是其他崗位的多面手。
                        
                        二、工作職能組織運行圖
                        
                        1、運作方式
                        
                        ● 運作流程圖
                        
                         整體運作流程圖說明

                      整體運作流程圖說明

                        ● 說明
                        
                        ①其運作流程設計原則是全面、合理、高效、環環相扣、相互制約,保證各環節緊緊銜接,既無盲點、又無沉淀。
                        
                        ②整體運作各個環節的詳細工作分解流程將嚴格按照我們IS09001:2000版的質量保證體系進行運作。
                        
                        ③整個運作策劃由公司行政辦公室、綜合管理部、品質保證部、財務管理部、人力資源部等各職能部門參與并指導,公司供資源支持協助管理,以確保整個過程的順利進行。
                        
                        ④運作過程將由當地房地局及業委會進行監督并指導,及時對出現的問題進行溝通、協調并解決,以使〖云頂別墅〗的日常管理能更成功、更具有特色。
                        
                        物業小區管理處的日常運作,光有單獨幾個、十幾個物業管理人員的工作是遠遠不夠,它必須依靠團隊的配合,需要社會各個方面的理解和支持。
                        
                        ——公司支持
                        
                        若我司接管〖云頂別墅〗,將委派駐場經理,成立“云頂別墅管理處”。為了形成資源共享、降低管理成本、形成有機管理、著眼長效管理,我們物業公司將給予資源和技術方面的支持,使本項目的現場管理更符合該項目的要求;更符合現代物業管理的需求。
                        
                        ——業委會、街道、政府有關部門
                        
                        上述是物業管理公司的依靠,也是管理公司堅強的后盾,更是對管理公司的管理作出評判最公證,最直接的組織和部門。物業管理公司應積極依靠,在獨立管理的同時,應多聽、多征求他們的意見,以確保各項工作更貼近小區,真正實現為廣大業主服務的管理本質。
                        
                        ——人力資源配合
                        
                        人是企業的重要資源之一。在企業管理領域,一個項目的成敗主要取決于人。正如英國格言所說:“合適的人在合適的位置上。”人事培訓主要對管理處內部的人員和外部的質量管理,其主要工作為人員招聘、培訓及考核。通過人員招聘和培訓,將合格的人事輸送到合適的崗位上;通過考核將不合格的人員撤換或進行再培訓。
                        
                        ——工程維修
                        
                        工程維修負責整個小區的公共設施設備的維護保養,以及工程外委項目監管和業主的報修工作,這樣便于集中優勢兵力,提高維修效率和降低運行成本,同時便于統一管理。使維修工作能真正做到及時、優質和高效。維修中心實行24小時值班制,分搶修和巡檢兩大類,前者以業主報修為主,后者以計劃維修和保養為主,即體現分工又能統一協調。
                        
                        ——客戶服務
                        
                        客戶服務是處理整個小區物業管理的接待中心,其下有公共關系、財務管理和結算中心、服務接待三大塊,公共關系對內主要負責處理和協調社區內、會所管理等事,對外負責與政府部門的聯絡,組織協調有關社區的大型活動,宣傳公司及企業形象;財務管理主要對整個小區財務的預算,費用的收繳等進行實時監管,確保管理處在最經濟的狀態下運作,降低成本;服務接待全年無休為業主提供24小時的服務和幫助,是業主能真正體驗到便捷、優質的服務平臺。
                        
                        三、項目經理的管理職能
                        
                        管理處經理職責:
                        
                        1)在公司總經理的領導下主要職責是負責其屬下所有人員的培訓、工作安排及工作監督等,負責執行管理處安保、消防、清潔、綠化、客戶服務、投訴處理的日常工作。
                        
                        2)主動與小區業主、住客接觸并維持良好關系,保持一流的管理服務。依據公共契約,盡力滿足業主要求。
                        
                        3)合理分派工作給予屬下員工,使他們嚴格遵照公司的指示工作。
                        
                        4)分派下屬員工工作,培訓新進員工,監管員工素質和工作態度,保證他們符合公司的要求。
                        
                        5)收集各方面的信息,及時提出改進工作和提高服務的意見和建議。
                        
                        6)管理處經理亦應預計一切有關小區管理問題及困難,如超越職責范圍或能力,應及時匯報上級領導。
                        
                        7)負責處理物業管理中突發事件和業主(使用人)的投訴,果斷決策,使損失和影響最小。
                        
                        8)根據總經理的要求及指示,定期舉辦應急演習,使管理員工能經常保持最佳狀態并實習應急之程序,同時也使用戶對管理工作有進一步認識,以建立良好的合作精神。
                        
                        9) 負責組織社區精神文明建設的有關活動。
                        
                        10)定期召開管理員工作會議,檢討工作表現,并籍此溝通各級工作人員。
                        
                        11)當接收客戶投訴,應及時記錄及處理,基于投訴性質及嚴重性采取適當的行動,并將處理情況匯報上級領導。如若超出職位權限范圍或能力,應及時報告總經理處理。
                        
                        四、內部管理的職責分工
                        
                        客戶服務職責:
                        
                        1)負責好業主的入住事項,并安排好人員做好入住必須的各項工作。
                        
                        2)負責業主入住后二次裝潢的指導和審核,并辦好二次裝潢的必要手續。
                        
                        3)負責對裝修施工隊的監督管理,審查好各裝修施工隊必備的相關文件。
                        
                        4)負責好對外窗口的一切接待事項。熱情接待每一位業主,做到認真聽取、合理解答、有求必應。
                        
                        5)負責向業主收取管理費和其他應繳納費用,作到當月費用,當月收繳,對有困難的業主可上門服務。
                        
                        6)負責小區內平日相關日常工作,做到每日在小區內巡查一至二次,當日發生的事情,力爭當日解決。
                        
                        7)負責接待業主的保修事情,作到急修當日解決,一般修理不超過二天。
                        
                        8)第一時間處理好業主的投訴情況,一時不能解決的應及時向上級匯報。
                        
                        9)緊密配合管理處作好其他各項工作。
                        
                        財會人員職責:
                        
                        1)在公司計劃財務部領導下,根據公司會計制度規定的會計科目設立帳戶,按照確定的會計制度和會計核算形式處理各項經濟業務,做到手續完備、內容真實、數字準確、帳目清楚。月終,要編制總帳目余額試算平衡表并與有關明細帳核對,保證帳帳相符。
                        
                        2)及時反映和清理各項會計業務的往來結算情況,對內部往來單位的各項往來掛帳,要及時核對,適時核對,適時結清,對外來單位的各項預收、預付、應收、應付款項,要嚴格按對象設置二級科目,準確、及時給予結算。
                        
                        3)嚴格按照現金管理和銀行結算制度辦理現金收支和銀行結算業務。
                        
                        4)對于按照會計手續填制和取得的各種銀行結算憑證、現金收付憑證及各類電腦托收單據,在該項經濟業務完成后,應及時作帳務處理。
                        
                        5)對于現金的管理,應做到在每日終了,計算出全日的現金收入、支出合計數和結存數,并同實際庫存數核對相符,做到日清月結,保證帳款相符。還要注意保持現金實際庫存數不超過規定的限額。
                        
                        6)根據已經辦理完畢的收、付款憑證,逐筆順序登記現金日記帳和銀行存款日記帳,并結出余額要及時與銀行對帳核對,最后與會計總帳中的現金和銀行存款科目的累計結余額核對相符。
                        
                        7)出納人員使用的保險柜,要注意保守保險柜密碼的秘密,保險柜的鑰匙不得隨意轉交他人。
                        
                        8)嚴格管理空白支票、空白收據和停車車票,專設登記簿登記,認真辦理領用手續。以支票結算時,須在支票上寫明收款單位(人)、結算金額(或現額)、出票日期、支票用途、轉帳支票與現金支票的標識及其他有關要求填列的內容,并做好支票的領用登記手續,禁止經辦人員領取空白支票。
                        
                        工程維修人員職責:
                        
                        1)按照維保工作計劃及上級分配的任務,做好物業設備、設施的養護和維修工作,確保設備設施完好,運行正常。
                        
                        2)嚴格按照作業指導書規定的程序進行操作。
                        
                        3)負責設備及機房的清潔和設備標識的完好、正確。
                        
                        4)提出對物業設備、設施的改良建議和降低能耗的合理化建議,盡可能降低物業運行和管理成本。
                        
                        5)定時巡查設備運行情況,并做好書面記錄。
                        
                        6)任何保養、維修工作完成后,將施工現場清掃干凈。并詳細記錄各類維修耗用材料。
                        
                        7)遇突發事件時,須按照文件規定的程序,執行責任范圍內的工作,以最快的速度處理完畢,并詳細記錄全過程。
                        
                        8)接到報修任務,須在規定時間內趕到現場,并設法在最短時間內解決。
                        
                        9)完成上級布置的其他工作。
                        
                        安保員職責:
                        
                        1)負責小區內治安防范、安全保衛和消防管理工作。
                        
                        2)負責把守大門,禮貌接待問詢。主動熱情為各類業戶提供便利服務,諸如提攜物品、備好打氣筒、代叫出租車等。
                        
                        3)嚴格執行對外來人員的控制,遇訪客或登記或征得業戶的同意后方能進入。
                        
                        4)大宗物品搬運出小區,須辦理物品出門手續,經業戶認可方能放行。
                        
                        5)維護小區內道路和停車庫秩序,保持道路暢通,制止車輛違規停放和亂堆貨物的行為。
                        
                        6)加強小區巡邏,發現可疑跡象,要跟蹤盤察,并及時報告主管領導,采取有效措施確保小區平安。
                        
                        7)巡邏中發現的其他問題,應做好記錄,及時通知有關人員解決。
                        
                        8)定期測試消防設施,參加消防演練。
                        
                        9)遇突發事件,須按規定的程序,負責執行本職范圍內的工作。
                        
                        10)熟悉小區業戶情況,與業戶建立友好關系,及時反饋業戶的意見和要求,對改進管理處工作提出建議。
                        
                        11)監督檢查二次裝修有無違規行為,施工人員是否有證。
                        
                        12)完成上級領導布置的其他任務。
                        
                        保潔員職責:
                        
                        1) 負責小區范圍內公共區域的清掃和保潔工作。
                        
                        2) 每天清掃公共道路等。
                        
                        3) 定期清潔走道墻面、公共玻璃、公共天頂、照明燈具、排水渠等。
                        
                        4) 每天清運生活垃圾,及時清運建筑垃圾。合理安排清運時間,減少對業戶的影響。
                        
                        5) 負責養護公共區域的綠化。
                        
                        6) 負責定期采取措施滅蟲害。
                        
                        綠化工職責:
                        
                        1) 負責小區范圍內的各種觀賞植物的養護工作。
                        
                        2) 根據小區種植綠化的情況,編制養護計劃,并負責實施。
                        
                        3) 根據不同季節對綠化進行滅蟲、修剪、翻土、施肥等工作,確保綠化存活率達96%以上。
                        
                        4) 對布局不合理的綠化,應及時更換和適宜調整,確保綠化區域美觀、舒適。
                        
                        5) 對草坪進行定期修剪與除草,確保草坪濃綠、平整、無雜草。
                        
                        6) 制止占綠、毀綠的現象。

                       

                      五、日常管理制度及考核目錄
                        
                        物業管理是一項非常平凡而又繁瑣,相對勞動力密集的管理服務工作,同時隨著科技的發展和進步,其科學技術的含量在逐年提高,對物業管理而言已不可與過去相比了。現代物業管理尤其是上海云頂別墅住宅小區這樣的綜合性小區,它需要一整套科學完善,合理量化機制建全的管理規章制度。我們將在引入先進的管理理念,以及ISO9001:2000的基礎上,擬定更趨合理化的管理制和實施細則,進一步加強管理提高服務質量。在此,我們摘錄我司部分的規章制度目錄以供參考。
                        
                         物業管理
                        
                        序號 文件名稱
                        
                        1 物業管理前期工作計劃
                        
                        2 物業管理崗位設置圖
                        
                        3 物業管理人員編制
                        
                        4 開辦費預測
                        
                        5 員工工資津貼表
                        
                        6 管理費預測
                        
                        7 財務預算案
                        
                        8 員工守則
                        
                        9 物業財務管理制度
                        
                        10 緊急預案
                        
                        11 物業管理人員入職要求
                        
                        12 物業管理人員服裝使用規定
                        
                        13 物業管理人事制度
                        
                        14 物業管理人員培訓計劃
                        
                        15 物業管理各部門規章制度
                        
                        16 物業管理采購制度
                        
                        17 文件借閱發放制度
                        
                        18 每日巡視記錄表
                        
                        19 物業咨詢情況登記表
                        
                        20 物業接管驗收程序
                        
                        21 物業治安管理規定
                        
                        22 物業消防管理規定
                        
                        23 物業公共設施場所管理規定
                        
                        24 物業公司檔案管理制度
                        
                        25 物業公司處理投訴制度
                        
                         工程
                        
                        序號 文件名稱
                        
                        1 工程主管/經理崗位職責
                        
                        2 工程部常用工、器具清單
                        
                        3 電工崗位職責
                        
                        4 弱電工崗位職責
                        
                        5 空調工崗位職責
                        
                        6 建立設備管理臺帳要則
                        
                        7 工程部值班工作記錄
                        
                        8 客戶報修工作規程
                        
                        9 客戶報修工作單
                        
                        10 裝修管理規定
                        
                        11 裝修巡視制度
                        
                        12 設備匯總表
                        
                        13 設備保養施工驗收單
                        
                        14 設備采購通知單
                        
                        15 設備大修竣工單
                        
                        16 設備報廢申請單
                        
                        17 設備采購通知單
                        
                        18 物資驗收入庫單
                        
                        19 臨時電源安裝使用申請表
                        
                        20 機房管理規定
                        
                        21 物業設備維護保養制度
                        
                        22 配電室運行日記
                        
                        23 設備全年保養計劃表
                        
                         保  安
                        
                        序號 文件名稱
                        
                        1 保安主管崗位職責
                        
                        2 監控崗位職責
                        
                        3 門衛崗位職責
                        
                        4 巡邏保安職責
                        
                        5 保安:工作日報表
                        
                        6 巡邏工作記錄
                        
                        7 消防工作制度
                        
                        8 監控工作記錄
                        
                        9 防火安全責任書
                        
                        10 外來施工管理規定
                        
                        11 動火作業申請審批表
                        
                        12 外來施工申請表
                        
                        13 外來施工隊伍管理協議書
                        
                        14 保安工作質量檢查表
                        
                         清  潔
                        
                        序號 文件名稱
                        
                        1 清潔工崗位職責
                        
                        2 物業常用保潔工具配備一覽表
                        
                        3 清潔服務質量檢查評分表
                        
                        4 每日清潔工作檢查表

                      第五章 管理服務人員配置規劃

                        一、配置管理服務人員的標準要求:
                        
                        本物業項目從業人員,應具備較高的技術管理,操作能力的職業素養,同時還應具備有較高的道德修養,忠于職守,并具有一定的奉獻精神。人員配備遵循:精干、高效、一專多能的原則,倡導提高技術含量和人員的整體素養,建立一支業務能力強,思想意識新的員工隊伍。綜合考量本項目的管理特性,管理要求等各方因素,我們認為本項的人員任職前應通過雙方的政審,經培訓考核合格后取得上崗資格,同時應具備以下要求:
                        
                        項目管理處經理
                        
                        1、身體要求:
                        
                        年齡30-50歲
                        
                        身高1.70米以上,相貌端正,身體健康;
                        
                        2、知識要求:
                        
                        高等院校專科畢業以上文化程度;
                        
                        熟悉物業管理知識和全面質量管理知識。熟悉物業業務成本核算、電子計算機應用基礎知識、檔案管理知識和安全、保衛、消防管理知識及外賓接待知識;
                        
                        掌握或懂得企業法、勞動法、財稅法、合同法等相關的國際慣例;
                        
                        能熟練的進行英語會話和閱讀;
                        
                        了解應用文寫作、房產建筑學、機電設備等基礎知識;
                        
                        3、能力要求:
                        
                        能對國內物業管理的現狀和發展趨勢有比較深刻的了解,根據項目管理服務目標,制定切實可行的物業管理服務實施計劃。組織員工培訓,提高職工素質。能正確處理企業、職工、社會、政府部門等之間的相關關系;
                        
                        能組織協調全體員工具有鼓動能力,邏輯性強,用詞恰當,能撰寫工作報告和相關文件;
                        
                        4、職業素養:
                        
                        遵守公司規章制度和職工守則,樹立服務至上的職業道德觀,成為公司和員工的楷模;
                        
                        5、工作經歷:
                        
                        擔任知名賓館或物業項目經理五年以上,工作業績顯著,具有較強的經營管理和組織管理能力,經過物業或房地產管理專業或崗位培訓,達到任職要求;
                        
                        管理處經理助理
                        
                        1、身體要求:
                        
                        年齡30-50歲
                        
                        身高1.70米以上,相貌端正,身體健康;
                        
                        2、知識要求:
                        
                        高等院校專科畢業以上文化程度;
                        
                        熟悉物業管理知識和全面質量管理知識。熟悉物業業務、電子計算機應用基礎知識、檔案管理知識、和安全、保衛、消防管理、保潔、工程等實際管理知識及外賓接待知識;
                        
                        能簡單的進行英語會話和閱讀;
                        
                        了解應用文寫作、房產建筑學、機電設備等基礎知識;
                        
                        3、能力要求:
                        
                        協助管理處經理對本項目進行全權管理,主要負責本項目的實務運作和管理,根據項目管理服務目標,制定切實可行的物業管理服務實施計劃,配合管理處經理開展具體的管理工作。根據公司要求和目標,制定內部管理制度、員工管理制度、外部管理制度以及組織員工培訓,提高職工素質。能正確處理企業、職工、社會、政府部門等之間的相關關系;
                        
                        能組織協調全體員工具有鼓動能力,能很好的組織與團結全體員工,工作邏輯性強,用詞恰當,能撰寫工作報告和相關文件;
                        
                        4、職業素養:
                        
                        遵守公司規章制度和職工守則,樹立服務至上的職業道德觀,成為公司和員工的楷模;
                        
                        5、工作經歷:
                        
                        擔任知名賓館或物業項目經理助理一年以上,工作業績顯著,具有較強的經營管理和組織管理能力,經過物業或房地產管理專業或崗位培訓,達到任職要求;
                        
                        客戶服務人員
                        
                        1、身體要求:
                        
                        年齡25-35歲
                        
                        身高1.65米以上,相貌端正,身體健康;
                        
                        2、知識要求:
                        
                        中等院校專科畢業以上文化程度;
                        
                        熟悉物業管理知識和全面質量管理知識。熟悉電子計算機應用基礎知識、行政管理知識、檔案管理知識;
                        
                        能熟練的與人進行溝通和協調;
                        
                        能簡單的進行英語會話和閱讀;
                        
                        了解應用文寫作、公共關系等基礎知識;
                        
                        3、能力要求:
                        
                        能協助管理運作部助理進行客戶接待、投訴處理、檔案管理、文秘協調事務,配合管理運作部助理制定部管理制度、員工管理制度、外部管理制度以及組織員工培訓。提高自身素質和工作能力;
                        
                        能很好的協調員工關系,能撰寫工作報告和相關文件;
                        
                        工作認真,反應敏捷,思維清晰。
                        
                        4、職業素養:
                        
                        遵守公司規章制度和職工守則,樹立服務至上的職業道德觀,成為公司和員工的楷模;
                        
                        5、工作經歷:
                        
                        擔任物業管理接待工作一年以上,工作業績顯著,具有較強的經營管理和組織管理能力,經過物業或房地產管理專業或崗位培訓,達到任職要求;
                        
                        工程主管
                        
                        1、身體要求:
                        
                        年齡30-50歲
                        
                        身體健康,視聽良好,精力充沛;
                        
                        2、知識要求:
                        
                        高中畢業或同等學歷;
                        
                        具備中級工以上(含中級工)的職業基礎知識和專業知識等規范要求;
                        
                        熟練掌握建筑、工程設計、機械、電子技術、能源控制等專業基礎知識。了解成本管理、工程預算和有關定額的核算及其程序。熟悉各類常用設備設施的性能及特征,具有豐富的操作、保養和維修經驗。了解人員管理、獎懲條件和勞動紀律的一般規定。掌握修理過程中質量檢查的順序和要求。熟悉修理成本的核算。了解設備管理及組織勞動競賽的經驗和知識;
                        
                        掌握修理作業中的專用術語;
                        
                        具有公關、安全、消防等基礎知識;
                        
                        3、能力要求:
                        
                        具備中級工以上(含中級工)的操作、檢修、調整等能力規范要求;
                        
                        能撰寫工作小結,布置施工語言準確無誤。具有編寫分析報告、實施方案、年度計劃和總結的能力;
                        
                        能根據各人的技術特長,合理組織工作,具有主持工作安排、材料準備、場地布置和工藝指導的能力,能采取預防措施,使機電設備保持完好;
                        
                        對工程設計和修繕方案能作出初步評價和初審意見;
                        
                        能分析判斷和處理工程維修中的日常問題;
                        
                        4、職業素養:
                        
                        愛崗愛公司,遵紀守法,鉆研技術,自覺保證修理質量,帶頭作到安全文明工作,關心團結同事,能虛心聽取業主、下級和領導的意見與建議,主動改進工作缺點;
                        
                        5、經歷要求:
                        
                        具有經專業部門的中級工考核合格并在工程部擔任主管三年以上;
                        
                        保安部主管
                        
                        1、身體要求:
                        
                        年齡30-40
                        
                        身高1.75-185;
                        
                        身體健康,視聽靈敏,精力充沛、體格強健;
                        
                        2、知識要求:
                        
                        高中畢業或同等學歷;
                        
                        熟悉保安消防知識和有關的法律常識以及物業管理知識。熟悉各種設備、器材的原理、性能和使用以及一般維護方法;
                        
                        掌握治安管理條例;
                        
                        3、能力要求:
                        
                        善于發現和識別可疑問題,并及時向上級報告。能處理各種突發事件;
                        
                        能熟練操作各類安保消防設備,并能按規定予以保養;
                        
                        能指揮好當班各崗位保安人員,確保物業的安全;
                        
                        4、職業素養:
                        
                        嚴格遵守物業服務組織規章制度和涉外紀律,工作認真負責;
                        
                        5、經歷要求:
                        
                        曾擔任社會公眾物業項目安保領班工作五年以上,退伍人員最佳;
                        
                        保潔部主管
                        
                        1、身體要求:
                        
                        年齡30-45
                        
                        身高1.60以上;
                        
                        身體健康,精力充沛,品貌端正;
                        
                        2、知識要求:
                        
                        高中畢業或同等學歷;
                        
                        熟悉小區、社會公眾物業項目的保潔服務常識和環境衛生知識,掌握防蟲、防霉、防腐和安全用電知識;
                        
                        懂得清潔衛生藥劑、藥品的化學性能和使用要領,具有衛生、保健知識;
                        
                        具有法律常識、了解安全保衛和消防條例規定;
                        
                        3、能力要求:
                        
                        能帶領員工按操作規程和要領熟練地操作各類相關工具和能正確使用消毒藥劑;
                        
                        4、職業素養:
                        
                        帶頭嚴格遵守勞動紀律和有關制度,工作中不怕苦、不怕累,認真負責;
                        
                        5、經歷要求:
                        
                        擔任項目保潔管理工作三年以上;

                       

                      二、項目總負責人簡歷表
                        
                        1、項目經理:
                        

                       

                      第六章 物業管理用房及相應管理設施的配置及開辦籌措
                        一、物業管理用房的使用計劃
                        
                        業委會按照有關規定給物業管理企業配備了一定比例的管理用房,本企業如果中標,將本著合理使用的原則,對它們作有利管理辦公和員工更衣、休息創造基本良好的環境條件,其使用計劃如下表:

                      分隔
                      比率
                      面積
                      大概安排
                      經理室
                       
                      20
                      1個辦公桌、3只椅子、2個文件柜、1對沙發、1茶幾
                      財務室
                       
                      10
                      2個辦公桌、2只椅子、3個文件柜
                      文檔室
                       
                      10
                      1對桌椅、5只文件柜
                      辦公室
                       
                      40
                      助理、客戶主管、工程師、文員各1桌1椅。
                      客戶接待室
                       
                      50
                      接待柜臺,2接待圓桌,8只椅子、
                      大會議室
                       
                      100
                      會議桌配12座
                      倉庫
                       
                      50
                      貨架若干
                      監控室
                       
                      30
                       
                      安保休息室
                       
                      35
                       
                      維修中心
                       
                      15
                       
                      維修人員休息室
                       
                      30
                       
                      保潔綠化休息室
                       
                      10
                       

                        二、管理設施的配置
                        
                        1、辦公設備:復印機、電腦、打印機、保險箱、傳真機、文件柜辦公桌(椅)、物業接待臺、小會議桌(椅)、飲水機、更衣柜、微波爐、掛壁式空調
                        
                        2、工程設備:電動疏通機、電錘(進口)、潛水泵(單相)、數字式萬用表、指針式萬用表 、數字式鉗形表、兆歐表(1000V)、絕緣墊、鋁合金升降梯(6M)、鋁合金升降梯(4M)、鋁合金升降梯(2.5M)、手提充電式遠射燈、梅花/開口扳手(公制)、套筒扳手(公制)、各類小工具、角向磨光機、工具箱、小型切割機、
                        
                        3、保潔設備:小型清潔工具、鋁合金合頁梯、增壓泵水槍、手推車、桶式洗塵機、清潔其他開支、垃圾桶。
                        
                        4、保安設備:聚光手電筒、對講機、警棍、其他設備
                        
                        三、二手盤進駐所需開辦費用籌措及處理意向
                        
                        〖云頂別墅〗正常運作前后,應配置的設備、工具、物品(包括辦公、維修、保安器材、保潔用品),需要開發商墊付,物業公司開出詳細清單,在一定時間內陸續購置到位。物業公司將分階段,按照輕重緩急陸續使用好開發商的墊付的這筆款項,在前期物業合同期限內(24月)進物業管理成本攤畢。(具體見下表)
                        
                        物業用具及機械設備購置清單(表二)
                        
                        購置設備費用(RMB)       數量      單價           金額
                        
                        1.辦公設備
                        
                        復印機                     1       20,000         20,000
                        
                        電腦                       6        5,000         30,000
                        
                        打印機                     2        2,000          4,000
                        
                        打印機(彩色)             1        4,000          4,000
                        
                        保險箱(一大一小)         2        3,200          3,200
                        
                        傳真機                     1        2,000          2,000
                        
                        文件柜                   一批      12,000         12,000
                        
                        辦公桌(椅)               一批     1 0,000         10,000
                        
                        物業接待臺                 2        1,000          2,000
                        
                        小會議桌(椅)               1        2,000          2,000
                        
                        中會議桌(椅)               1        6,000          6,000
                        
                        飲水機                     6         250           1,500
                        
                        更衣柜(組)                27         800          21,600
                        
                        微波爐                     3         350           1,050
                        
                        柜式空調                   2        6,000         12,000
                        
                        掛壁式空調                 2        2,000          4,000
                        
                        用友財務軟件               1        4,000           4,000
                        
                        印刷文件資料費           1500         12          1,8000
                        
                        考勤機                     1        2,500         2,500
                        
                        停車證                   一批          6          5,000
                        
                        淋浴器                     1        1,000          1,000
                        
                        電話機                     8         120             960
                        
                        小計(1)                                      166,810
                        
                        2.工程設備
                        
                        電動疏通機                 1        1,400          1,400
                        
                        電錘(進口)                 1        3,450          3,450
                        
                        潛水泵(單相)               1         1,000          1,000
                        
                        數字式萬用表              1          250            250
                        
                        指針式萬用表               3          100            300
                        
                        數字式鉗形表               1          370            370
                        
                        兆歐表(1000V)              1          200            200
                        
                        絕緣墊                     3          200            600
                        
                        鋁合金升降梯(6M)           1        1,600          1,600
                        
                        鋁合金升降梯(4M)           2          600         1,200
                        
                        鋁合金升降梯(2.5M)         2          440            880
                        
                        手提充電式遠射燈(巡邏)   4          150            600
                        
                        梅花/開口扳手(公制)        2          200            400
                        
                        套筒扳手(公制)            1          200            200
                        
                        各類小工具                 2         1,000           2,000
                        
                        角向磨光機                 1          400            400
                        
                        工具箱                     3          300            900
                        
                        小型切割機                 1          500            500
                        
                        小計(2)                                         16,250
                        
                        3.保潔設備
                        
                        小型清潔工具               2          1000          2,000
                        
                        鋁合金合頁梯               2         1000          2000
                        
                        檫地機(雙速)             1        19000          19000
                        
                        刮水器等                   5          500           2500
                        
                        增壓泵水槍                 1          780            780
                        
                        手推車                     2           300            600
                        
                        桶式吸塵機                2         1,500          3,000
                        
                        清潔其他開支(保潔開荒)              1,500          1,500
                        
                        垃圾桶(若干個)                                    6,000
                        
                        小計(3)                                          37,380
                        
                        4.保安設備
                        
                        聚光手電筒                20            20           400
                        
                        對講機                    25         2,500        62,500
                        
                        警棍                      10           300         3,000
                        
                        其余設備                             1,000         1,000
                        
                        (4)小計                                         66,900
                        
                        共計:287,340元
                      第七章 物業管理費用的收支預算報價方案
                        一、投標申報公示單
                        
                        物業管理收費方式:         制

                       目
                      數據   
                      備注
                      報價
                      一期普通商品房綜合管理費       (元/M2月)
                      1.70
                       
                       
                       
                       
                       
                      其中
                      住宅綜合管理服務費             (元/M2月)
                      0.26
                       
                      住宅公共區域清潔衛生服務費    (元/M2月)
                      0.21
                       
                      住宅公共區域秩序維護服務費     (元/M2月)
                      0.36
                       
                      住宅公共區域綠化日常養護服務費 (元/M2月)
                      0.20
                       
                      住宅共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務費                     (元/M2月)
                      0.65
                       
                      其他費用                       (元/M2月)
                      0.02
                       
                      小區項目經理年薪               (萬元/月)
                       
                       
                      管理處人員總數                        (名)
                      49.5
                       
                      投標人蓋章
                       
                       
                       

                        表注:本表作為投標書內容之一,請以信封單獨封存后放入投標書封存提交。
                        
                        二、物業管理處收入預算方案
                        
                        測算出方案如下:
                        
                        1、一期項目綜合管理費總標準

                      房屋類別
                      建筑面積約(平方米)
                      套數
                      綜合管理費標準
                      (元/月·平方米)
                      住宅
                      小高層公寓
                      42443
                      658
                      1.70
                      其他附屬面積
                      227
                       
                      ——
                      合計
                      77490
                      ——

                        2、一期項目綜合管理費總收入

                      房屋類別
                      建筑面積約(平方米)
                      綜合管理費標準
                      (元/月·平方米)
                      綜合管理費收入
                      (元/月)
                      住宅
                      底層小高層/
                      單身公寓
                      3792
                      1.30
                      4930
                      總計(計算式見旁)
                      72153+20254+16150)-(3792×0.4)元
                      107040

                        三、物業管理財務支出匯總表

                      項號
                      項 目
                      月支出
                      (元/月)
                      年支出
                      (萬元/年)
                      支出比例%
                      說 明
                      1
                      綜合管理服務(住宅、單身公寓、商鋪)
                      52,668
                      632,016
                      24.14
                      47,780元的1.1計算
                      2
                      公共區域清潔衛生服務
                      21,427
                      257,124
                      9.82
                      17,856元的1.2計算
                      3
                      公共區域秩序維護服務
                      43,976
                      527,712
                      20.16
                      39,978元的1.1計算
                      4
                      公共區域綠化日常養護服務
                      2,508
                      30,096
                      1.15
                      12540平方米,每平方米0.2元/月計算
                      5
                      共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務
                      59,502
                      714,024
                      27.27
                      人工/福利/能耗估算/保養費56,669元的1.05計算
                      6
                      公共保險費
                      500
                      6,000
                      0.23
                      3者
                      責任險
                      7
                      開辦費攤銷
                      11,958
                      143,496
                      5.48
                      28.7萬攤24個月
                      8
                      不可預計費
                      2,000
                      24,000
                      0.92
                       
                      9
                      法定稅金
                      5,941
                      71,292
                      2.72
                      107040的5.55%
                      10
                      創國優、貫標認證費用
                      1,000
                      12,000
                      0.46
                       
                      11
                      社區文化費
                      1,000
                      12,000
                      0.46
                       
                      12
                      管理酬金
                      15,700
                      188,400
                      7.20
                      1至8項及10至11項的8%計算
                      支出合計
                      218,180
                      2,618,160
                      99.56
                       
                      收入合計
                      107,040
                      1,284,480
                      ——
                       
                      盈虧情況
                      -111,140
                      -1,333,680
                      ——
                       

                        四、管理處員工薪金/福利費明細

                      管理處崗位名稱
                      人數
                      基本月薪
                      (人/元)
                      各項基金
                      (人/元;
                      44%計算)
                      月總支出
                      (元)
                      管理人員開支
                       
                      1
                      管理處經理
                      1
                      5,000
                      2,200
                      7,200
                      2
                      經理助理
                      (兼業主服務中心主任)
                      1
                      3,000
                      1,320
                      4,320
                      3
                      客服助理
                      2
                      1,500
                      1,320
                      4,320
                      4
                      財務出納
                      1
                      1,400
                      616
                      2,016
                      5
                      行政文員
                      1
                      1,500
                      660
                      2,160
                      6
                      財務會計
                      0.5
                      2,500
                      550
                      1,800
                       計
                      6.5
                      15,150
                      6,666
                      21,816
                      服務人員開支
                       
                       
                       
                       
                      7
                      維修主管
                      1
                      2,000
                      880
                      3,430
                      8
                      水電維修工
                      2
                      1,400
                      1,232
                      3,107
                      9
                      弱電工
                      1
                      1,500
                      660
                      11,782
                       計
                      4
                      6,300
                      2,772
                      9,072
                      10
                      保安主管
                      1
                      1,800
                      792
                      2,592
                      11
                      領班(兼巡邏)
                      4
                      1,300
                      2,288
                      7,488
                      12
                      保安門崗
                      (主出入口雙崗)
                      12
                      1,000
                      5,280
                      17,280
                      13
                      保安監控
                      4
                      1,000
                      1,760
                      5,760
                      14
                      保安巡邏
                      4
                      1,000
                      1,760
                      5,760
                       計
                      25
                      27000
                      11,880
                      38,880
                      15
                      保潔領班
                      1
                      1,200
                      528
                      1,728
                      16
                      保潔工
                      12
                      850
                      4,488
                      14,688
                      17
                      綠化工
                      1
                      1,000
                      440
                      1,440
                       計
                      14
                      12,400
                      5,456
                      17,856
                       計
                      49.5
                      60,850
                      26,774
                      87,624
                      其他福利費用
                       
                       
                       
                       
                      1
                      過節費、年終獎、
                      外出旅游(按工資總額12%提取)
                      49.5
                      60,850
                      60850*12%
                      7,302
                      2
                      工作餐(10元/人)
                      50
                      10元
                      26天
                      13,000
                      3
                      培訓費(人/月)
                      50
                      20元/月
                       
                      1,000
                      4
                      保險費(人身意外險)
                      50
                      120元/年
                       
                      12個月
                      分攤
                      500
                      5
                      保安夜班費(6元/人)
                      6
                      6
                      30.5
                      1,098
                      6
                      工程人員夜班費
                      1
                      20
                      30.5
                      610
                      7
                      服裝費
                      50
                      平均400元/套/人
                      24月分攤
                      833
                      8
                      國定假日加班費
                      24人/天
                       
                      12月分攤
                      3329
                       計
                      49.5
                       
                       
                      27,672
                      月員工薪金/福利費合計
                      49.5
                       
                       
                      115,296
                      年員工薪金/福利費合計
                      49.5
                       
                       
                      1,383,552

                        五、房屋設備運行費收支預算方案
                        
                        〖云頂別墅〗根據《招標書》提供的數據,除了給排水設備有具體功率外,其它設施能耗的測算數據未給予,物業管理公司只能按照經驗來估算,可能測算結果不夠準確。實際運行后可按實結算。
                        
                        能耗估算表

                      項目
                      數量
                      總功率
                      力率
                      每天運行小時
                      運行百分比
                      天數
                      電費單價
                      月總價(元)
                      備注
                      給水泵
                      6
                      59
                      0.88
                      24
                      20%
                      30.5
                      0.77
                      5853
                      3用3備
                      排污泵
                      34
                      45.5
                      0.88
                      24
                      5%
                      30.5
                      0.77
                      1128
                      17用17備
                      路燈
                      景觀燈
                      50
                      1
                      11
                      80%
                      30.5
                      0.88
                      11810
                       
                      安防
                      系統
                      4
                      1
                      24
                      100%
                      30.5
                      0.88
                      2577
                      含門崗能耗
                      消防泵
                      噴淋泵
                      加壓泵
                      穩壓泵
                      8
                      100
                      0.88
                      24
                      1%
                      30.5
                      0.88
                      567
                      日常調測/
                      4用4備
                       
                      小計
                      42,612
                       

                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                        注:①由于設備運行能耗屬于估算,實際運作中回有差異。

                      姓名
                       
                      性別
                       
                      年齡
                       
                      職務
                       
                      職稱
                       
                      擬在本合同中擔任職務
                       
                      畢業學校
                       
                      參加工作時間
                       
                      從事本專業工作時間
                       
                      物業管理工作經歷
                      年~年
                      管理過的
                      物業項目名稱
                      項目規模及獲獎
                      擔任職務
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       

                        
                        2、工程主管:

                      姓名
                       
                      性別
                       
                      年齡
                       
                      職務
                       
                      職稱
                       
                      擬在本合同中擔任職務
                       
                      畢業學校
                       
                      參加工作時間
                       
                      從事本專業工作時間
                       
                      物業管理工作經歷
                      年~年
                      管理過的
                      物業項目名稱
                      項目規模及獲獎
                      擔任職務
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       

                        三、其他主要崗位人員擬配:
                        
                        1、全體人員配備

                      崗位
                      人數
                      工作概述
                      經 理
                      1
                      經理,主持小區管理處全面工作
                      客服主管
                      1
                      分管行政事務工作并負責主管內勤
                      客戶管理工作,負責客戶接待及投訴處理
                      客戶服務
                      2
                      客戶接待兼文檔內勤、資料管理、社區綜合服務
                         
                      1
                      財務事務處理(按二分之一計算)
                         
                      1
                      出納兼業戶接待
                      工 程 部
                      6
                      電話、網絡布線、變電所、日常房屋設備維保
                      安 保 部
                      41
                      監控、正門、巡視、疏導交通、糾正違章
                      保 潔 部
                      0
                      外包
                      綠化人員
                      0
                      外包
                         
                      52.5
                       

                        2、工程崗位

                       位
                      人數
                       位 情 況
                      工程主管
                      1
                      日班
                      水電維修
                      3
                      日班,并負責變電所值班和維修(含翻班休息)
                      泥木雜工
                      1
                      日班
                      弱電工
                      1
                      日班
                         
                      6
                      日班

                        3、安保崗位

                      崗 位
                      人數
                       位 情 況
                      安保主管
                      1
                      日班,雙休
                      保安班長
                      4
                       
                         
                      4
                      每班1人,四班輪翻。
                      個主出入口
                      12
                      一個出入口日班2人,夜班1人,四班輪翻,客人引導,車輛引導、指揮
                      次要出入口
                      4
                      每班1人,四班輪翻,客人引導,維持秩序
                       邏
                      4
                      每班2人,四班對翻。巡視、車輛引導,四人為班長
                      地面保安
                      8
                      每班2人,四班對翻,地面車輛引導、管理。
                      地庫保安
                      4
                      每班1人,四班輪翻,地庫車輛引導、管理。
                       計
                      41
                       

                        4、保潔崗位(外包)

                       位
                      人數
                       位 情 況
                      保潔領班
                      0
                      日班(外包)
                      保潔
                      0
                      日班,負責室外清潔和定期水景清潔(外包)
                       計
                      0
                       

                      (責任編輯:湖南物業網田)
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