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                      云頂別墅物業管理服務投標書(下)

                      時間:2012-05-16 08:45來源:www.tongren-window.com 作者:湖南物業網 點擊:
                      第八章 物業管理服務分項標準與承諾 序號 承諾的物業管理服務內容 標準 投標方物業管理 服務標準承諾 1 房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾 95% 95% 1、根據房屋及配套設施設備和相關場地的實際使用年限,定期檢查房屋的使用狀況。 2、實

                       

                      第八章 物業管理服務分項標準與承諾

                      序號
                      承諾的物業管理服務內容
                      標準
                      投標方物業管理
                      服務標準承諾
                      1
                      房屋及配套設施設備和相關場地的管理標準與完好率承諾
                      95%
                      95%
                      1、根據房屋及配套設施設備和相關場地的實際使用年限,定期檢查房屋的使用狀況。
                      2、實行巡視制度,確保房屋完好,無違章搭建及損壞公共設施現象,并有詳細的檢查、維修、保養記錄和巡查記錄。
                      3、進行日常管理和維修保養,編制合理的維修養護計劃,并對外委維修進行跟蹤監管,確保設備的正常運作。
                      4、大型項目在維修、保養防礙到業主的正常生活或通行時,在施工前一周告之業主知悉,同時在施工中,設置明顯的告示牌,以防危險。
                      2
                      房屋零星小修、急修質量標準
                      和保質期承諾
                       
                      標準
                      投標方承諾
                      及時率98%,返修率不高于2%。
                      1、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主與使用人的報修,及時上門維修嚴格按報修工作流程進行操作。
                      2、收到業主的報修,小修30分鐘內或約定時間到達現場。急修,第一時間趕到現場,采取相關措施,把損失減到最小化。
                      3、如屬收費維修項目的事先應告知業主收費價目,并做好記錄和回訪。
                      4、由于是我方修理失誤,造成的再次損壞,我方將負責到底直至恢復正常的運作。
                      3
                      維修工程質量合格率
                      和回訪驗收率承諾
                      標準
                      工程質量合格率90%
                      回訪驗收率95%
                      投標方承諾工程質量合格率94%
                      回訪驗收率50%以上
                      1、公共項目維修完畢后,執行復查制度,次日由該維修人員上一級領導到達現場進香分項檢查并一一調試,確保一步到位。如發現隱患及修理不到位時,立即修復直至正常運轉。
                      2、屬業主區域內的項目維修完畢后,該維修人員認真做好工作記錄,并交客服部門存檔備份。客服接待人員在此事一周內與業主聯系,詢問相關修復后的使用情況和維修過程中的滿意度。如有異議,將即刻向上級匯報并采取相關補救措施。滿足業主要求。
                      4
                      水泵等大型機電設備維修保養標準和完好率承諾
                      標準
                      95%
                      投標方承諾96%
                      1、確保水泵等大型機電設備技術技能處于良好狀態。
                      2、定時巡查大型設備房內的設備運轉狀況,如有異常立即進行修復。
                      3、重要機房內保持干凈無積塵、不堆放雜物,保持良好的室內通風及照明,房門開啟靈活
                      5
                      街坊道路、小區綠化等公共部位24小時內保潔次數與潔凈程度承諾
                       
                      投標方承諾
                      無死角、無積灰、干凈整潔,保潔范圍達98%
                      1、公共區域道路、廣場、綠地等每日清掃2次,無垃圾。
                      2、一層共用走道每日拖地1次,無積灰、污垢、死角。
                      3、樓梯扶手每周擦洗不少于2次,共用部位玻璃每季度不少于1次,無污垢、無積灰。路燈每月清洗不少于1次,雕塑小品每月清洗2次以上。
                      4、水景水面無明顯漂浮物、水質潔凈。
                      5、及時清除道路積水、積雪。
                      6
                      街坊道路、路燈、草坪及住宅內樓道公共燈具設備完好率和亮燈率承諾
                      標準
                      95%
                      投標方承諾
                      95%
                      1、制定小區內的亮燈制度,遇冬天、下雨及天氣突發狀況,應根據實際需要對公共部位實行亮燈,為方便業主的出行安全,提供保障。
                      2、每日定時巡檢,燈具發生故障時,第一時間進行修理或更換并做好相應的記錄工作。
                      3、管理處事先做好所用燈具的備品工作,以備不時之需。
                      4、每周對公共燈具設備進行清潔保養,提高其使用率。
                      5、線路無老化,照明設施清潔完好,燈具符合技術標準。
                      6、實現良好的燈具外觀,照明系統正常有效啟用,照明線路完好。
                      7
                      小區消防設施管護措施與承諾
                       
                      投標方承諾
                      無管理責任
                      火災事故
                      1、消防設備完備、定期進行演習,選放位置明顯,確保啟用方便。
                      2、做到消防設施設備的完好率為99%,可隨時啟用,消防通道暢通。
                      3、指定消防專管人,定期對員工進行培訓,增強防火意識。
                      4、加強社區安全宣傳,由消防專管人負責日常巡視并通知管理處,以確保小區消防安全。
                      5、業主入住之前(辦手續時)就開始宣傳消防安全知識,應做到家喻戶曉,沒有盲點,并對專業知識做好耐心、細致的解釋工作。
                      8
                      小區街坊道路管護措施
                      和完好率承諾
                      標準95%
                      投標方承諾
                      98%
                      1、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。
                      2、進住裝修期及中高層、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙,嚴禁在路面上拌制水泥或砂漿污染路面。
                      3、對小區內的路面定時進行巡視,排除障礙物,確保通行暢通。
                      4、每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙人行道板進行翻新。
                      5、路面翻新面積控制在1%,其他控制在5%,逐年遞增10%。
                      6、保證道路平整、無坑洼、無積水、無缺損。
                      9
                      小區水景清潔度承諾
                      標準95%
                      投標方承諾
                      98%
                      1、實行專人負責制度,由專人負責養護和維護,明確相關責任,發現有損壞或不符合標準的立即進行整改。
                      2、水景水面控制無明顯漂浮物。
                      10
                      小區綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和
                      苗木成活率承諾
                      標準
                      存活率95%
                      投標方承諾
                      存活率96%
                      1、有專業人員實施綠化養護管理,做到無明顯的病蟲危害和要害。
                      2、確保草坪生長良好,及時修剪和補載補種,無雜草、雜物。
                      3、花卉、綠籬、樹木根據其品種和生長情況,及時修剪整形,保持觀賞效果。
                      4、定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇防凍。
                      5、定期噴灑藥物,有效預防病蟲害。
                      11
                      管理服務質量投訴處理及時率承諾
                      標準
                      95%
                      投標方承諾
                      98%
                      1、設有服務接待中心,公示24小時服務電話,隨時接受業務的投訴電話。
                      2、執行業主投訴處理流程,確保在24小時內處理或回復,做到件件由詳細的處理結果和記錄,并由投訴人簽字認可。
                      3、公司設有溝通電話。
                       12
                      業主及使用人對管理服務滿意度及對滿意度測評方法的承諾
                      標準
                      80%以上
                      首年85%以上
                      以后90%
                      1、加強與住戶的溝通,定期舉行住戶懇談會,了解客戶的愿望和要求。
                      2、收費項目,公開收費價目表,使業主明明白白消費。
                      3、尊重每一位業主,業主提出的相關質疑,耐心及時的給予回復答案。
                      并采取有效措施幫助業主解決困難。

                      第九章 物業的維修養護管理,保潔、保安、護綠等工作的實施方案
                        一、物業管理區域內共用設施設備的維修措施
                        
                        1、公共設施的日常維修

                      序號
                      類別
                      項目
                      日常維修
                      計劃
                      方案
                      標準
                      實施效果
                      1
                      砼路面、人行道
                      1)進住裝修期及中高層、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙,嚴禁在路面上拌制水泥或砂漿污染路面;
                      2)每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙人行道板進行翻新;
                      3)路面翻新面積應控制在1%,其他控制在5%,逐年遞增10%。
                      1)由安保隊長加強裝修督察,嚴禁中高層施工車輛進入區內道路;
                      2)翻新工作由工程部門自行組織專業維修工或委托有關施工單位實施。
                      1)屋村道路使用管理規定;
                      2)人行道鋪設技術標準。
                      平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上。
                      緩路徑、花崗石道牙
                      2
                      草坪燈
                      1)燈桿每年刷漆一次;2)每月清潔燈具一次;3)每季檢修線路一遍。
                       
                      翻新工作由工程維保部門自行組織專業維修工或委托有關施工單位實施。
                      1)線路無老化;
                      2)照明設施清潔完好;
                      3)燈具施工技術標準。
                      1)實現良好的燈具外觀;
                      2)照明系統正常有效啟用;
                      3)照明設施線路完好率98%以上。
                      高桿燈
                      其他照明
                      3
                      雨水井
                      1)化糞池每半年清理一次;
                      2)井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕;
                      3)每季度清理井內雜物一次;
                      4)每年全面維修完善一次。
                      由工程技術部門按相應作業規程實施。
                      1)化糞池清理作業規程;
                      2)井蓋刷防銹漆作業規程;
                      3)井內無沉積物。
                      1)化糞池內無沉積物;
                      2)井蓋正常使用;
                      3)流水通暢。
                      4
                      綠化
                      1)春、夏季各補換3%-6%。綠地一次,樹木補種春夏各一次,每次3%;
                      2)花木每半月修剪一次;
                      3)夏季草坪每月修剪一次;
                      4)喬木每季修剪一次;
                      5)每周清潔雕塑一次;
                      6)根據病蟲害發生規律,每年進行三次大消殺和四次日常消殺。
                      1)由環境管理部按照相應作業規程實施;
                      2)自第10年起按10%更換綠地草坪。
                      1)綠化工作標準;
                      2)園林工作標準。
                      1)綠草叢叢,樹木青青,剪切整齊;
                      2)雕塑、小品完整清潔,流水清清。
                      5
                      標識牌
                      1)每月清潔標志一次;
                      2)每半年對標志安放基礎穩固情況進行檢查維護;
                      3)每半年對標識進行維護一次。
                      由工程部負責實施,安保部配合。
                      住宅區標識,警示牌制作安裝及管理規定。
                      1)標志清潔美觀;
                      2)安放穩固;
                      3)標識清晰。
                      警示牌
                      6
                      排水管
                      (消防水)
                      1)消防栓及水泵結合器每半年油漆一次;
                      2)消防栓每半年排水一次,檢修一次。
                      由工程技術部組織實施。
                      1)開啟靈活,
                      2)不滲漏。
                      1)正常有效使用;
                      2)外觀完好。
                      室外消防栓
                      7
                      設施及排水管道
                      排水管消防栓水泵室內消防器
                      每周檢查一遍,發現問題,及時維修。
                      由工程技術部門專業維修按相關維修規程實施。
                      1)標識清楚,無污跡;
                      2)安放牢固。
                      1)標志設施完好率100%;
                      2)標志無損壞。
                      8
                      其他公共設施
                      垃圾轉運站及三個垃圾集中站
                      1)每年刷油漆一遍;
                      2)每季度檢查檔土墻頂排水溝通暢情況;
                      3)每季度檢查一次污水孔疏通情況。
                      由工程技術部門按相關作業規程實施。
                      1)檔土墻維護標準;
                      2)圍欄維護標準;
                      1)設施安全正常使用;
                      2)美觀完好。
                      9
                      公共智能化系統
                      攝像監控系統智能控制中心
                      對各系統的設施、設備性能及連接運行,顯示情況進行月檢、季檢和年檢。
                      1)由工程部按相應維護保養規程實施;
                      2)本系統設備每20年更換一次。
                      智能化系統維護保養標準。
                      1)系統良好運行;
                      2)設施、設備及傳輸線路完好;
                      3)軟件及數據完好正確保存。
                      10
                      管理用房
                      管理用房
                      1)每月檢修一次設施,設備;
                      2)每半年檢查一次電氣線路;
                      3)每年內粉刷一次;
                      4)每年對其他建筑部分維護一次。
                      由工程技術部門按相應維護保養規程實施。
                      1)相應建筑部分維修保養規程;
                      2)相應電氣設備維護保養規程
                      1)整潔、安全、正常使用;
                      2)設施、設備完好

                        2、房屋主體,維修養護

                      序號
                      項目
                      維修類別劃分
                      日常維修
                      計劃
                      方案
                      標準
                      實施效果
                      1
                      房屋承重及抗震結構部位
                      1)局部受損;
                      2)施工質量原因造成的結構問題。
                      每周巡視一次,入住裝修階段要每天巡視,發現問題,及時處理、維修。
                      1)由于使用不當造成結構局部受損較輕,由工程維修部按房屋修繕規定實施維修;如局部受損較重應請專家“會診”提出方案,委托專業公司實施;
                      2)如因施工質量原因造成結構問題,應報請開發商處理。
                      1)建筑物白蟻防治標準;
                      2)建筑物完好等級標準。
                      1)結構安全,正常使用;
                      2)結構性能完好。
                      2
                      1)外墻面起鼓脫落的修補;
                      2)施工質量原因造成的結構問題。
                      1)每年對房屋基礎進行一次檢查,防止白螞蟻及腐蝕性液體的損害;
                      2)及時了解住戶有無白蟻情況,做到早發現,早處理。
                      由工程部負責實施。
                      1)建筑物白蟻防治標準;
                      2)建筑物完好等級標準。
                      1)結構安全,正常使用;
                      2)結構性能完好
                      3
                      1)隔熱層破損;
                      2)防水層破損造成屋面滲漏;
                      3)避雷網脫界、間斷;
                      4)每年對屋面防水層檢修一次,每5年翻新更新老化部分。
                      1)由工程技術部門負責實施;
                      2)屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。
                      1)房屋修繕標準;
                      2)相應修繕作業規程。
                      1)房屋修繕標準;
                      2)相應修繕作業規程。
                      1)無積水、防水層正常使用;
                      2)結構性能完好。
                      4
                      1)發電機及水泵等機電設備的維護保養;
                      2)日常機電設備的零部件易耗品維修、更換
                      1)月檢制控設備一次;
                      2)季檢開關靈敏度及開關緊固件完好情況;
                      3)年檢電源切換及自動保護裝置;
                      4)每季檢修一次發電機設備
                      1)由工程技術部門負責實施;
                      各項機電設備維修保養規程
                      1)運轉正常、安全
                      2)設備完好率100%。
                      5
                      共用防盜監控及郵政信箱等
                      1)系統的維護保養;
                      2)線路的檢修;
                      3)防盜門及郵政信箱的維修養護。
                      1)每月對系統進行一次維護檢修(含線路);
                      2)每年對防盜門及信箱進行一次堅固維修。
                      由工程技術部門負責實施。
                      防盜監控及智能系統維護保養規程。
                      1)系統持續有效使用;
                      2)系統線路正常;
                      3)設施美觀、整潔
                      6
                      公共
                      照明
                      1)線路的檢修維護;
                      2)燈具的維修及更新。
                      每年檢修一次線路和燈具、更換老化線路和損壞燈具。
                      由工程技術部門按相應保養規程實施。
                      公用照明維修保養教程。
                      1)線路無老化;
                      2)燈具正常使用、照明完好。
                      7
                      1)疏散標志的維修及維護;
                      2)室內消火栓(箱)的有效維護及檢修。
                      1)每月檢查一次煙、溫感報警系統完好情況;
                      2)每半年進行一次煙感試驗;
                      3)每年對消防箱油漆一遍,并將消防帶晾曬一次,以防發霉;
                      4)每年對消防疏散標志進行一次維護。
                       
                       
                       
                      由消防、機電、維修專業人員對應負責實施。
                       
                       
                       
                       
                      消防設備保養規程。
                       
                       
                       
                       
                      設施完好率100%。
                      8
                      公共通道
                      1)公用地面的維修改造;
                      2)公共通道、門廳的墻、天棚維護;
                       
                      1)每半年對公共地面進行維護一次;
                      2)每二年刷新一遍通道門廳及梯間墻壁天棚、護手及欄桿
                       
                       
                       
                      由工程技術部門按相應技術作業規程實施。
                      1)房屋修繕標準;
                      2)相應建筑部分修繕技術規程。
                       
                       
                       
                      美觀完好,整潔、清爽。
                      9
                       
                       
                      公用排煙管道
                      1)由煙道內橫隔板損壞及導流板安裝不當和造成的串煙;
                      2)排煙口封閉不當造成漏煙。
                       
                      每半年對屋面出煙口蓋板防護罩進行一次維護。
                       
                      由工程技術部門按相應作業規程實施。
                       
                      變壓式排煙管道技術規范。
                       
                      排煙通暢,安全正常施工。
                      10
                      共用給排水管道
                      1)接口及砂眼漏水;
                      2)管道堵塞、破裂;
                      3)固定碼松脫。
                      1)每年刷一次管道油漆;
                      2)每年檢修一次,并緊固管道固定碼;
                      3)每年雨季前檢查一次雨水口,更換不合格部分。
                      由工程技術部門按相應作業規程實施。
                      1)排水管維護修繕標準;
                      2)給水管維護修繕標準。
                      1)美觀完好;
                      2)上、下水道通暢;
                      3)無滲漏。

                        二、對業主、使用人自用部位提供維修服務的措施
                        
                        1、報修、維修
                        
                        (1)目的
                        
                        處理業戶的報修,規范保修服務工作,確保業戶提供滿意的服務。
                        
                        (2)適用范圍
                        
                        適用于對轄區內業戶提出的維修服務要求的處理。
                        
                        (3)職責
                        
                        1)報修接待員負責記錄日間報修內容,并傳達到工程部。
                        
                        2)監控安保值班人員負責記錄夜間報修內容,并負責通知到工程部。
                        
                        3)工程人員負責報修內容的現場確認及維修。
                        
                        4)管理員負責維修工作的回訪及監管。
                        
                        5)工種領班對《維修服務項目及收費標準》以外的報修內容進行評審。
                        
                        (4)工作程序
                        
                        1)報修接待員接到業戶報修要求后,及時填寫《報修單》。
                        
                        2)記錄人員將記錄的內容:如業戶名稱、業戶地址、聯系電話、報修內容、預約維修時間等填入《報修單》(一式二聯)相應欄目內。
                        
                        3)記錄人員填好的《報修單》后,立即通知工程部,將一聯交工程部人員,一聯留客戶服務部保存。工程人員接到《報修單》后及時填寫接單時間,并在接單20分鐘內趕到現場。
                        
                        4)業戶報修內容若屬特約服務項目,工程人員因向業戶說明情況,并根據《服務收費操作規程》中“特約服務規定”執行,如業主愿意支付費用,立即實施修理或與其約定時間修理。
                        
                        5)工程人員對業戶報修內容現場確認后進行維修。維修完成后,在《報修單》上據實填寫修理情況等內容。
                        
                        6)維修人員持單上門維修,做到禮貌客氣地詢問報修情況,在業主首肯后才能進屋維修。
                        
                        7)如果維修材料是業戶提供,則由維修人員進行驗證,并在修理情況記錄欄中記錄。
                        
                        8)維修完畢,做到工完料清,并應請報業戶在《報修單》上簽名確認。
                        
                        9)維修人員將《報修單》交工程領班,領班確認后,于當天下班前交管理員。
                        
                        10)管理員應對根據《報修單》的維修情況進行及時回訪,并在《報修單》上做好記錄和簽名。其中上門回訪應確保50%。
                        
                        11)管理員應每月做好報修內容的統計工作,做好報修單編號、報修數、回訪率、及時率、滿意率等的統計,確保《報修單》件件落實,便于查閱。
                        
                        2、回訪
                        
                        (1)目的
                        
                        確保對用戶投訴的處理和維修服務和維修質量和態度以及顧客滿意度征詢的回訪工作,提高顧客滿意度。
                        
                        (2)適用范圍
                        
                        適用于小區業主投訴處理和維修服務效果的回訪工作。
                        
                        (3)職責
                        
                        1)管理員具體負責對業戶的回訪工作。
                        
                        2)管理處其他人員接到業戶對所提供的服務工作效果的意見,均應及時反饋到經理助理
                        
                        (4)工作程序
                        
                        1)管理員接到投訴,馬上填寫《投訴處理報告》,并在24小時內給予反饋。投訴處理完畢后應進行回訪,回訪方式按投訴內容具體確定,并將回訪結果填寫在《投訴處理報告》上。
                        
                        2)管理員根據當前的《報修單》,安排人員對工程維修人員態度和維修質量進行回訪,上門回訪率不低于50%。回訪形式可采取現場查看、與用戶交談、電話抽查等方法進行,并將回訪結果記錄在《報修單》的“回訪結果”欄中。
                        
                        3)對于每年二次的“顧客滿意度征詢”工作,應遵循公司質量手冊8.2.1條款嚴格執行。
                        
                        4)管理員負責對顧客滿意度結果進行統計分析,并按公司要求編制書面報告,交管理處經理審核確認后,交公司品質保證部備案。
                        
                        5)管理處經理針對存在不符合項應召開專題會,分析原因,制定措施,限期解決。
                        
                        6)管理處經理會同相關人員再次進行回訪,并將回訪結果填寫《回訪記錄單》上。
                        
                        7)管理處負責對顧客滿意度征詢計劃、顧客滿意“征詢表”或“測評表”、統計分析報告及顧客回訪記錄等資料的整理及歸檔工作,以備管理評審之用。
                        
                        室內維修服務標準

                      序號
                      內容
                      服務標準
                      備注
                      1
                      服務質量滿意率
                      95%
                      若第一次達90%,對不滿意的10%盡快組織第二次維修,使用戶滿意。
                      2
                      服務態度
                      熱情、禮貌、舉止、言談得體。
                       
                      3
                      預約維修時間
                      接到維修申請后無特殊情況,10分鐘內趕到。
                      接到維修申請后無特殊情況,10分鐘內趕到,有預約按約定時間到。
                      4
                      提供物料
                      100%合格
                       
                      5
                      維修時間
                      原則上故障10分鐘內趕到,一般故障2小時內排除(不超過8小時),較難故障不超過3天。
                      特殊情況要向用戶解釋清楚,并組織突擊,盡快維修好。
                      6
                      衛生間出現堵、漏、滲或無水現象
                      小故障10分鐘內,一般解決不超過2小時。
                       
                      7
                      水管、閘、閥、水表滲漏
                      一般在2小時內解決,最長不超過8小時。
                      視實際情況由主管確定。
                      8
                      衛生間滲水到樓下
                      一般在4小時內,如面積大或難以處理最長不超過3天。
                       
                      9
                      房間沒水
                      1小時內供上水
                      1小時內供上水
                      10
                      房間沒電
                      1小時內供上電,如需重新購買開關等材料,4小時內買好。
                      1小時內供上電,如需重新購買開關等材料,4小時內買好。
                      11
                      電器維修
                      小維修不過2小時,較難的不過8小時,對燈不亮、插座損壞等30分鐘內解決。
                      小維修不過2小時,較難的不過8小時,對燈不亮、插座損壞等30分鐘內解決。
                      12
                      門窗修理
                      2小時內修理好,需重新更換,3天內完成。
                      2小時內修理好,需重新更換,3天內完成。

                        三、保障物業管理區域內環境清潔度的措施
                        
                        管理與環保建設
                        
                        我們將在ISO9000貫標認證的基礎上,實施“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高效率”的環境衛生維護,定時、定點對空氣、噪音等污染進行監測,并定期公布監測數據,讓業戶參與環境質量的監管。
                        
                        1、垃圾分流處理
                        
                        我們將對業戶生活垃圾實施“三化”管理,即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化,進行有效的垃圾分流工作,使整個回收系統做到良性循環。
                        
                        2、生活污水處理
                        
                        發展商的規劃中已擬建集中污水處理系統,按設計要求,物業公司將定期嚴格進行污水處理系統的清理是保障環境效益的根本。
                        
                        3、噪音污染控制
                        
                        進一步加強周圍綠化養護,形成綠色隔離帶。
                        
                        區內噪音污染控制:
                        
                        (1)進入小區車輛不準鳴放
                        
                        (2)控制裝修噪音,要求施工隊在規定時間內作業,對于噪音較大的工程,限制其在區外完成。
                        
                        4、空氣污染控制
                        
                        目前住區空氣污染主要表現在:機動車尾氣超標排放塵煙污染、垃圾暴露形成的空氣污染等。對于這些空氣污染的污染源,采用如下控制措施:
                        
                        (1)在基建工程周圍加建綠化隔離帶,以減少由地面裸露和基建粉塵所導致的煙塵污染;
                        
                        (2)監控裝修材料,防止二次空氣污染發生;
                        
                        (3)對垃圾搜集、處理實行全過程封閉式管理;
                        
                        5、立體式綠化
                        
                        在維護原綠化的基礎上,擬實施由地面向空中延展的立體式綠化工程,使小區內空氣清新自然、環境舒適怡人。

                      四、綠化(喬灌木草坪及其他附屬設施)按季節維護、保養項目和措施
                        
                        1、綠化設施設備的配置
                        
                        為搞好小區綠化,將由專人對綠化進行養護和種植,并計劃購置多功能綠化剪刀把及零星綠化工具若干。大型綠化養護設施如割草機、綠蘺機等,管理處將視實際的需求,按實配置數量,以使各類設備設施得到充分利用,相關人員要做好綠化養護設施的使用維護,確保各類設施完好,使用正常、高效。
                        
                        2、綠化養護工作內容
                        
                        (1)公共綠化養護主要是清除雜草,修剪草坪,修剪枝葉,除蟲滅害,清掃枯枝黃葉,松土,移栽,施肥(含基肥和追肥)以及綠化垃圾清運等工作。為了確保綠化環境,不能只依靠勞動力,必須由專業園藝技師負責技術指導,綠化養護將根據季節不同從事安排不同的園藝上作,輔以適當的盆景,一定能把作到景色的延伸。
                        
                        (2)清除雜草。清除綠地雜草是綠化工作最困難的事情,通常采用人工清除的方法,但效果不佳,尤其是盛夏季節,氣溫高、濕度大,雜草生長迅速,往往超過陸地原草種。為了控制雜草生長,我們除了用人工清除雜草外,還采用化學方法清除雜草,以使草坪達到國家一級綠地標準。
                        
                        (3)修剪草坪。綠地草坪長勢必須得到控制,否則基部太長修剪后會影響視覺美。為了控制綠地草長勢,在5—10月,每月修剪一次,11月入冬前再修剪一次。
                        
                        (4)修剪枝葉。修剪樹木枝葉要兼顧樹木長勢和造型,我們對喬木修剪的原則是考慮讓它枝葉茂盛,夏季遮蔭面積人,而灌木則是考慮其造型,至于花朵艷麗的灌木,則主要保持其來年花朵不退化的原則。
                        
                        (5)除蟲滅害。蟲害和病害會影響植物的長勢,為了正確判別蟲害和病害,正確使用農藥及其配量,將要求綠化工必須深知這方面技能,必要時聘請園林局專家會診,嚴格控制和消滅病蟲害。施用農藥時要提前3天用;書面及公共廣播、網絡等形式通知業主,防止兒童和寵物接觸而發生意外。
                        
                        (6)清掃斷枝落葉。綠化工每天要清掃綠地里、花壇中的斷枝落葉,保持整潔的綠化環境。為了達到這一目的,劃分綠化責任區,并落實考核指標,強化管理。
                        
                        (7)松土。松土是改善土壤結構,改善植物養料吸收的有效措施。綠化主管將根據需要,組織綠化工對樹木根部周圍和花壇進行松土,一般每月2次。
                        
                        (8)施肥。施肥是確保植物長勢的基礎,特別是基肥。綠化主管每年冬天組織對樹木施基肥,并乘此機會殺滅有害植物和昆蟲。預防來年病蟲害的措施。
                        
                        (9)移栽。物業管理處將根據大多數業主的意見,合理調整綠化布局,適時移栽部分苗木。
                        
                        (10)綠化主管還要組織綠化養護部人員對熱帶植物做好過冬防護措施。
                        
                        (11)池水。物業管理處將由專人對水景進行維護,配備網兜等打撈工具和殺蟲藥水等清潔用品。
                        
                        3、管理措施
                        
                        (1)按綠化內容,責任落實到人,并制定出具體的獎勵制度計劃。
                        
                        (2)建立綠化管理手冊,內容包括樹木位置、品種、數量、建筑小品、綠化設施、綠化動態等。
                        
                        (3)實行巡查制度相結合,發現問題及時修復。
                        
                        (4)明確考核指標與質量要求。
                        
                        (5)請綠化部門每年對小區進行綜合評定,提出整改意見。
                        
                        (6)請小區內住戶共同出謀劃策,提倡家庭綠化,保持小區四季常青。
                        
                        (7)每日打撈水景處的漂浮物、污物,每月進行水質的清理,夏季每周進行噴藥殺蟲,對池水的深淺進行控制,以防產生意外。
                        
                        4、綠化、池水養護實施計劃

                      項目
                      要素
                      養護標準
                      草坪
                      修剪
                      年普修不少于6遍,草屑日清,切邊整理2次,草坪保持平整,草高不超過10cm。
                      清雜草
                      常年清除雜草7遍以上,雜草面積少于5%,成片雜草不超過1 cm2  
                      灌、排水
                      常年保證有效供水,有低洼及時整平,基本無積水。
                      施肥
                      按肥力、草種、生長情況及時施肥,每年2遍。
                      病蟲害防治
                      一般年噴藥不少于3次,有效控制病蟲害。
                      其他
                      草地生長正常,綠期250天以上,空禿2%以下。
                      樹木
                      修剪
                      喬、灌木年修剪3次,基本作到無枯枝,萌枝10cm以下,籬、球、造型植物及時修剪,年6遍以上,作到枝葉緊密、圓整。
                      中耕除草、松土
                      適時中耕除草年8遍,疏松表土8次以上,作到無成片雜草,土壤疏松。
                      施肥
                      按品種,生長、土壤情況適時施肥,每年普施肥1遍,花灌木增施追肥1遍。
                      病蟲害防治
                      防治結合,及時滅治,年適時防治3—4次,主要病蟲害發生低于防治指標。
                      扶正加固
                      樹木基本無傾斜。
                      其他
                      喬灌木生長良好,樹冠完整。花灌木按時開花結果。球、籬、地被生長良好,無空缺。
                      池水
                      清理、清潔
                      池水清澈無漂浮物、沉淀物、異味、浮游物,杜絕蚊蟲的孳生。

                        五、物業管理區域內保安24小時值勤,巡視重點部位24小時監控的崗位責任描述

                      項目
                      內容
                      做法
                      頻次
                      要求與標準
                      門崗
                      盤查、記錄
                      隨時
                      24小時在崗,不使外來人員隨意進出,做好每位訪客的記錄工作,禮貌待人。
                      監控
                      監視、記錄
                      隨時
                      24小時在崗,每30秒切換鏡頭,仔細觀察,杜絕安全隱患。
                      日間巡邏
                      巡查、指揮
                      1次/20分鐘
                      指揮車輛的停放,疏導交通,巡視水景、河岸、住宅,確保業主的人身和財產安全。
                      夜間巡邏
                      巡查、記錄
                      1次/30分鐘
                      巡視樓宇每個層面及整個廣場,加強圍墻內、河岸邊的巡查力度,巡查監控盲點并認真做好記錄。
                      外圍
                      指揮、巡視、引導
                      隨時
                      24小時在崗,負責車輛、人員貨物的疏導、引入、指揮,對可疑人物進行詢問。

                        以上服務標準按我司標準操作,具體的操作標準將視實際情況另行調整。
                        
                        1、保安員
                        
                        保安員須對物業內的文明安全做到全力以赴,其職責按當值班領班安排的位置而決定,范圍及崗位要求一般包括但不限于下列各項:
                        
                        保安巡邏
                        
                        全天候監視和巡邏物業范圍,防止不安全事件發生,如門窗未關好、車輛未按要求停放、各種設備設施故障利災害隱患、值班守護不到位或不認真等。同時應細心留意各類機房、垃圾房等隱蔽地方,以確保無任何可疑人物匿藏在內伺機犯案。
                        
                        按規定的時間和路線每2小時巡查一次,重點部位應多設巡更點。
                        
                        受到火、警情5分鐘到場,并協助保護現場,報告警方與管理處。
                        
                        遇到異常情況或住戶緊急求助時,5分鐘內到場,采取相應措施。
                        
                        對于行跡可疑的人進行證件檢查,必要時可查詢所帶的物品。
                        
                        制止物業內的打架斗毆事件。
                        
                        制止在危險或有安全隱患的地帶嬉戲、打鬧或具有危險性的工作。
                        
                        檢查和制止在物業內飼養家畜;對于寵物要進行登記及審查其合法執照,如其叫聲或行為對區內其它業戶造成干擾,應要求其人予以制上。
                        
                        制止在物業內人士的人聲喧嘩吵鬧行為影響其它業戶,尤其是在夜間,保安員應立即禮貌地制止此等干擾性行為。
                        
                        接到業戶報警,應立即向值班室匯報,并即到現場處理。
                        
                        看管好業戶停放的車輛,防止撬竊事件的發生。
                        
                        指揮車輛按規定行駛,防止交通事故的發生。
                        
                        對物業內煤氣管道、電器線等,進行安全檢查,及時消滅火災隱患。
                        
                        在巡邏路線中預設登記本上按規定填寫或對巡更點設備進行操作。
                        
                        留意所有公共設施,設備的運行狀況,如發現有損壞或不正常情況,須登記于故障記錄表內,然后交于上級作跟進工作。
                        
                        問答訪客的咨詢,需要時為其向導。
                        
                        協助業戶解決其它問題。
                        
                        細心巡查,確保業戶無違反管理規約的規定、用戶手則等的行為。
                        
                        2、保安監控員
                        
                        工作范圍包括但不限于:
                        
                        全天候監視物業內保安點的各種情況,發現可疑、不安全跡象及時通知保安員就地處置,并及時通告領導,且隨時匯報變動情況直至問題處理完畢。
                        
                        發現監視設備故障,要立即匯報保安領班。
                        
                        要定時記錄當班的監視情況,嚴格執行交接班制度,要求做到:提前做好上崗準備,按時接班,著裝嚴整。
                        
                        辦好交接班手續,無遺漏、無差錯,哨位設施無損壞、無丟失,勤務登記準確及時,內容清楚如實匯報情況。
                        
                        保持室內衛生整潔,每班應在接班前打掃完成。
                        
                        嚴禁無關人員進入,不準在監控室內吸煙聊天、嘻笑、看電視節日,一經發現,嚴肅處理。
                        
                        上班時精神集中,不準擅離崗或看書報、睡覺、玩游戲機等與工作無關的事。
                        
                        嚴守崗位,保持高度的警惕性,發現可疑情況必須嚴密監視并及時通知保安和上級部門密切配合確保安全。
                        
                        3、停車管理員
                        
                        認真履行值班登記制度,值班中發生處理的各種情況應在登記簿上作詳細記錄,在交班時有移交手續,責任明確。
                        
                        24小時巡視和協助停車事宜。
                        
                        執行車輛出入控制的程序。
                        
                        登記所有出入車輛車牌號及出入門時間。
                        
                        對于帶出大件物品,均要有管理處簽發或認可的出門證,必要時檢查其單位證明,本人證件核實登記。
                        
                        當車輛進入項目時,必須仔細驗明核對車號是否為業戶車輛。
                        
                        凡不是業戶及訪客車輛均不準駛入,確認車輛并作詳細登記后,應盡快通知其他各崗協助車輛停放在指定之車位內,待該車主將車輛鎖好后,檢查該車輛是否已鎖好。
                        
                        在小區內設置明顯的減速行駛標志及適時的阻止,以免車速過快造成的傷亡事故。
                        
                        當車輛準備離開停車位置時,必須詳細登記有關數據。
                        
                        密切留意車輛進出時,有否損壞其它車輛及項目設備。
                        
                        必須維護停車交通秩序,嚴禁違章行使。
                        
                        定時檢查停車區內所停放之車輛,包括是否停放在指定車位及鎖好。
                        
                        發現車輛未有鎖好,必須通知當值領班,并聯絡有關車主。
                        
                        4、主出入口門崗保安
                        
                         注意大門出入人士,識別業戶和訪客,對業戶應禮貌地與其打招呼問好,如遇業戶攜帶大件行李、物品、應主動幫忙并為其開門或提攜物品。
                        
                        對于形跡可疑人物,應及時、禮貌地進行查問。
                        
                        在有需要時代客召喚出租車。
                        
                        接到任何投訴,應以禮相待,認真記錄并予以解決,如非本人所能解決,處理,應實時上報保安主管或物業經理。
                        
                        業主搬遷,指引搬運民工從指定次入口進出。
                        
                        勸阻車輛從主門出入,指定由車輛入口進入。
                        
                        每班交接時,應點清各種對象,在記錄冊上交待一切重要事情。特別要交待清上一班尚未解決之事情。
                        
                        出入主干道內不得大聲喧鬧、玩耍。如發現應立即禮貌地制止,情節嚴重的及時通知保安主管及物業經理作出相應處理。
                        
                        5、邊門保安崗位
                       
                        嚴格檢查所有工人,仔細查看其由管理處所發之出入證,遇有偽造嫌疑者則扣留其證件,禮貌地說明理由,并告知其到管理處解決。
                        
                         遇有送貨或搬運工人,必須檢查其送貨單及有效身份證明(身份證或工作證)并作詳細登記,方可批準其進入現場。
                        
                        遇有業戶或業戶訪客,應禮貌地勸諭其從主入口出入。
                        
                        遇有大件、貴重物品搬離現場時,需仔細按管理處發出之放行條驗明后放行。
                        
                        確保項目外圍車道之暢通,嚴禁任何車輛停放在車道。遇到業戶或訪客將車輛停放在不適當之地,應禮貌地勸喻其駛到適當位置或通知當值領班。
                        
                        嚴禁任何裝修材料、雜物在車道上擺放,裝修材料必須按管理處指定地點堆放。
                        
                        必須保持良好的精神外貌,配合各崗位的工作。
                        
                        必須留意四周有否外來閑雜人等逗留,注意其行為,如有需要,及時通知當值領班。

                      六、業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施
                        
                        物業管理處將參照《上海市居住物業管理規定》、《居住物業裝修管理規定》、《關于加強居住物業裝修的規定》、《管理規約》,為維護全體業戶的利益,依法對業戶裝修的過程進行控制,對裝修施工隊伍進行管理。從而保障商鋪的安全、整潔、有序,確保公共建筑、設施、設備的完好。
                        
                        1、業戶裝修申請
                        
                        制定業戶二次裝修管理規定。
                        
                        受理業戶裝修申請,審核業戶的室內裝修設計,裝修審核通過后,發放《室內裝修許可證》。
                        
                        與裝修施工單位簽定《室內裝修安全建議書》(安全責任書)。
                        
                        受理施工單位和人員身份登記,收取出入證押金后向施工人員發放《施工臨時出入證》。
                        
                        施工單位進入施工現場前,要求施工單位對所有施工人員,進行防火安全和物業管理相關規定的教育。
                        
                        2、業主裝修管理注意事項
                        
                        (1)裝修施工必須嚴格按照原報批施工方案執行。如有變更須及時向物業管理公司工程部提交變更方案和說明,待審核通過后方可變更施工。
                        
                        (2)樓宇土建結構裝修 。
                        
                        不得改動門、窗,保持樓宇、房屋外觀的美觀統一。
                        
                        嚴禁拆改破壞原結構、承重墻、配重墻、樓板地面。不得擅自在主體結構上剔槽、打洞,不得鑿穿地面、屋頂、陽臺隔斷板。
                        
                        裝修室內地面石材厚度不得超過1.2cm,地面裝修總厚度不得超過3CM,按施工進度鋪地磚前須申報物業管理公司工程部檢查批準。
                        
                        不得擅自破壞原設計衛生間、洗衣間防水層,如有破損須重做防水處理,需進行24小時閉水試驗,物業工程部試驗通過后方可繼續施工。
                        
                        乙方裝修所使用的木制材料需經防火阻燃、防腐處理。
                        
                        不得將沒有防水要求的房間設為衛生間、廚房間。
                        
                        廚房應有門,不得做成敞開式廚房。
                        
                        (3)水、暖氣、燃氣管道設施裝修
                        
                        嚴禁改動室內供暖管線設施,嚴禁加裝暖氣片或拆改移位。加裝暖氣罩,必須是可拆除的活動式且必須留有長、寬不少于400mm的檢修口,便于日后維修,否則后果自負。
                        
                        嚴禁拆改室內水表,不得擅自拆改原設計管線。
                        
                        嚴禁改動或遮擋燃氣管線、儀表設施。
                        
                        室內所有管線節門、接口周圍需留有100mm以上距離,并必須按規定預留長、寬不小于400mm的檢查口,便于日后維修檢查。
                        
                        不得擅自封包燃氣管道。
                        
                        安裝燃氣熱水器必須采用強排式,且其排氣管不得超出外墻10cm,不得排入煙道或管井。
                        
                        衛生間、廚房間墻體改動的,應當按照防水標準制訂施工方案,重新做防水。
                        
                        (4)配電、弱電信號設施裝修
                        
                        配電系統布局必須按審批方案、圖紙施工,負責此項工作的施工人員必須有勞動局核發的電工操作證(特種工種證明復印件在物業管理公司備案)。
                        
                        嚴禁破壞室內原設計配線回路,嚴禁強電、弱電線路直埋,必須按施工規范穿線鋪設,如有違規造成的一切后果由裝飾公司負責。
                        
                        不得擅自增改原設計配電控制和計量儀表,隱蔽施工部分:照明、插座、空調插座必須按原設計負荷單路控制施工。
                        
                        嚴禁拆改原設計電視、對講、通訊網絡布線,如擅自改動,造成不良后果自負。
                        
                        浴室安裝浴霸必須從插座重新引線,不能使用原預留燈線。房間內不得使用超過原設計負荷的電器。
                        
                        (5) 樓宇外觀裝修
                        
                        嚴禁拆改外窗、防火窗、陽臺,不得擅自加裝護欄。
                        
                        嚴禁在戶門以外公共區域平臺違章搭建或懸掛其他物品。違者物業公司有權要求其無條件拆除,損失自負。
                        
                        空調室外機必須按指定位置安裝,冷凝水排放管須接入空調冷凝水管或靠墻固定在外窗一側。
                        
                        (6)裝飾施工現場
                        
                        裝飾材料搬運:料必須封裝不漏,搬運完畢須將搬運路線及時清掃干凈。
                        
                        裝修垃圾清運:裝修公司必須遵守物業管理公司的規定,按指定時間將封閉袋裝垃圾運至指定地點,隨時清掃門前雜物。嚴禁在公共區域堆放建筑材料、裝修垃圾,嚴禁將雜物、油漆倒入下水管線。
                        
                        施工人員:施工人員須衣著整齊,佩帶通行標志,按指定通道進入;嚴禁在本小區非工作區域閑逛,不得損壞小區公共設施設備及他人財物。
                        
                        裝修施工時間:
                        
                        機械設備作業時間:8:00~12:00,14:00~18:00,其它時間為靜音作業時間,嚴禁施工擾民(周六、日靜音作業)。
                        
                        消防安全:每戶裝修施工現場必須配置兩個5公斤滅火器,工作現場禁止吸煙。必須遵守各項安全防火規定,履行與物業管理公司簽訂的安全防火責任書。
                        
                        3、裝修檢查驗收
                        
                        (1)工程部監督管理人員將依據裝修施工管理規定,不定期對施工現場進行檢查,凡違規施工單位,物業管理公司將發送《違規整改通知單》,經施工負責人簽收限期整改,對不按期整改或整改仍不可避免的造成樓宇結構及公共配套設施損失的,物業管理公司將發送《違規處罰通知單》。給予停工和一定數額的違約金處罰。屢勸不改者,物業管理公司將通知違規裝修公司清場,暫扣相當于損失費用的施工押金。
                        
                        (2)物業管理公司各級工作人員,將依據施工管理規定,對施工人員進出、施工材料搬運、裝修垃圾清運、施工擾民等行為進行監督管理,對違規者可直接阻止,嚴重違規者物業公司將給予相關施工人員違約金處罰,向裝修公司發送違規處罰通知單。
                        
                        (3)裝修工程完工后,裝修公司須提前通知物業管理公司約定時間,由工程部、業主(使用人)、裝修公司負責人及相關施工技術人員共同對裝修項目進行聯檢驗收。驗收不合格項目,由施工方限期整改合格。因整改造成的各項損失費用,均由施工方承擔。
                        
                        (4)聯檢檢查驗收合格后,裝修公司與物業管理公司辦理相關退場手續,辦理施工工具設備及材料的準出證,正式撤離本小區。
                        
                        (5)管理處經理及客戶服務中心、保安、保潔各部門主管都要每天巡視小區,抽查裝修管理情況,發現問題及時解決。
                        
                        (6)物業管理處經理對業戶違章裝修行為和處理情況必須每天檢查。
                        
                        (7)裝修管理工作質量作為物業管理處的考核內容之一。
                        
                        4、裝修現場管理
                        
                        (1)物業管理處將指定專門人員,負責業戶二次裝修施工現場管理和安全監督工作。
                        
                        (2)物業管理處將業戶裝修施工人員名單匯總表交物業保安部,保安值勤人員可按表查驗施工人員臨時出入證,并巡視跟蹤施工隊伍的裝修過程,維護小區的安全。
                        
                        (3)物業管理處業戶裝修專管員和保安人員必須每天巡視檢查施工現場,隨機了解施工情況,必要時可由工程設備人員同時前往查驗。
                        
                        (4)物業管理處經理每周可抽查一戶業戶的裝修施工情況,以掌握裝修管理的情況。
                        
                        (5)物業管理處業戶裝修專管員和保安人員負責進行裝修管理的日常記錄,記錄應如實地反映裝修管理實際情況,月底匯總后按戶分別歸檔。
                        
                        (6)嚴格把關小區進出口等地方的施工人員對建材的搬運和清理,避免野蠻施工和不文明施工,如地磚、面磚、燈泡由施工人員損壞,將對其進行處罰,管理處及時對損壞處進行修補。
                        
                        (7)業戶裝修竣工后,如無違章行為,驗收合格后物業管理處可在裝修申請表上簽字確認。
                        
                        (8)對違反裝修管理規定的行為,及時進行勸阻,同時向業戶發出《裝修整改通知書》。對于執意違反裝修規定,且對其他業戶造成不良影響的野蠻施工行為,堅決制止決不姑息。對于違規業戶,耐心說服。
                        
                        (9)對于故意違反裝修規定,且不聽勸阻,拒不整改的業戶。除發出《裝修整改通知書》外,還可通報政府主管部門加以解決。為維護全體業戶利益,物業管理處保留通過法律途徑解決問題的權利。
                        
                        5、裝修管理工作質量要求
                        
                        (1)業戶裝修申請及裝修設計審核過程,一般情況下2天內完成。
                        
                        (2)業戶裝修申請手續齊全,符合裝修管理規定,裝修過程中無火災隱患和危及安全的事件發生。
                        
                        (3)業戶裝修過程中無影響建筑結構、建筑外觀或改變物業用途的違章行為。
                        
                        (4)業主裝修過程中不得有改變、損壞、破壞建筑承重墻的行為。
                        
                        (5)業主裝修過程中不得有隨意傾倒垃圾、高空擲物、堵塞管道的野蠻施工行為。
                        
                        (6)業主裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接、無違章裝修搭建。
                        
                        (7)物業管理處人員每天數次巡視裝修施工現場,及時發現并杜絕裝修過程中的違章行為。
                        
                        二次裝修管理流程

                      二次裝修管理流程

                        二次裝修管理的規范與否直接影響到后期物業管理正常運作,故對屆時的管理將會有較高的要求,因此我們將會安排專門人員負責專項管理,若業主入住時間較集中,公司總部將會利用公司本部和所管理其它的人力資源進行支持。
                        
                        6、違章處理辦法及措施
                        
                        嚴格禁止違章出現
                        
                        在業戶辦理入住后,裝修控制管理是一項很費時費力的艱巨工作,我們必須重視認真對待,盡最大努力做到“ 事先要告知,事中抓跟蹤,事后妥處置”的原則,主動與政府相關部門和業委會溝通、協商,把本小區業戶二次裝修控制好,管理好。
                        
                        嚴格把握界線,對違章搭建、破壞承重墻、破壞外立面、破壞小區公用設施應及時予以制止,使違章記錄為零。
                        
                        要對外立面、空調位置、封陽臺等問題事先有方案,有措施,為保持小區建筑風貌的協調統一,全體管理人員與業戶共同努力,達到無違章出現的目標。
                        
                        違章出現應立足于協調溝通,同當地主管部門以及街道、居委緊密結合共同制止,如溝通、協商不成,必要時可以采用一些強制措施,以維護大多數業主的利益。
                        
                        七、公共區域內寵物安全和衛生管理措施
                        
                        加強對寵物的管理,我們將嚴格根據上海市養犬的有關規定,住戶養狗需辦理許可證。物業管理服務人員負有了解和查詢辦證,注射情況的職責。在小區內遛狗時必須用繩牽引,不得進入辦公和居民公共活動場所。不得驚擾居民(尤其是老人、孩子)。遛狗人有義務隨時清理狗的排泄物,及時制止狗群的叫鬧聲,物業管理服務人員對不遵守規定的行為有責任告誡制止和要求其立即改正。

                      第十章 物業維修和管理的應急措施

                        一、業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施
                        
                        接報修后,工程維修人員即刻趕到現場,查證確定斷水、斷電、無煤氣(非取用能源開關、設備設施損壞所致)。以此向上查,是否前一節開關、設施故障,有故障排除,無故障再向上一級檢查,直至解決,如都無故障,是屬市政故障,即向市政相關部門報告等候急修人員趕到,配合處理;同時告知業主關閉使用開關,防止突然供應產生意外。
                        
                        二、物業管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施
                        
                        1、當發生一路供電電源斷電時,操作另一路切入并向相關區域供電、其范圍有原確定的一些重要區域等,并檢查其供電系統均是正常。
                        
                        2、如屬市政故障,總煤氣管道有外泄的,要疏散人員。設立警告牌,防止火種在泄漏周邊出現,用封帶臨時作封堵;總水管有爆裂情況時,要用封帶臨時封堵,設立警告牌,防止人員滑倒。
                        
                        3、電告政府相關責任部門,同時了解是何原因、何時可恢復供應,并告知業主(廣播或書面張貼)情況,提示關閉家中電源、水源、煤氣開關,防止突然供
                        
                        應造成其他事故。
                        
                        4、斷電、斷水、無煤氣時間過長的,如超過6小時要向需要的業主提供應適量飲用水;晚間發生斷電時間過長的要向業主提供蠟燭或電池等照明用具。
                        
                        5、當恢復供電后,要在電源總開關操作恢復原供電狀態時,檢查其是否正常。當水、電、煤恢復供應后,要察看相關表房開關儀表,及時處理報修及不正常的地方,在24小時內做好上報意外報告,10天內作出糾正預防措施方案。
                        
                        三、業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施
                        
                        1、接到業主報修或管理處人員的通知后,應立即到場維修。
                        
                        2、帶齊工具,對被堵塞的管道進行疏通,如進水管道出現問題,應設法先解決業主的生活需求。
                        
                        3、若自身無力解決的,立即通知承建商進行緊急搶修。
                        
                        4、管道疏通后,調查清楚堵塞的原因,對相關責任人進行提醒、教育甚至處罰。
                        
                        5、維修結束,將維修過程整理并登記,由報修方簽字認可。
                        
                        四、雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施
                        
                        根據質量體系文件要求所制定對雨、污水管及排水管網巡檢、保養疏通操作規程和檢查監督制度,可確保雨、污水管及排水管網的安全暢通。在暴雨季節及使用中的非常現場等均會對管網造成意外堵塞情況的發生,為此,對其制定的應急措施將有效緩解其產生的不良后果,具體應急措施如下:
                        
                        1、雨水管阻塞的應急處理
                        
                        (1)暴雨前檢查清除雨水落管天斗、窨井溝等處的垃圾,確保其暢通,暴雨中巡視雨水引瀉口、對產生囤積雨水處立即清除大風、暴雨沖落的樹葉、塑料袋、垃圾等物質堵塞的落水口,促其通暢。
                        
                        (2)利用防汛防臺的專用工具設備如潛水泵、污水泵、排水管等對水位超高的雨水集水井進行引排處理。防止水位過高的溢流產生的水侵入室內、機房等水侵事故的發生。
                        
                        (3)利用疏通機、疏通條對堵塞管道進行疏通、直至完成。恢復后驗證雨水暢通不滲漏為竣工。
                        
                        2、污水管及排水管網應急處理
                        
                        (1)對報修及巡查中發現的污水管及排水管網堵塞情況,立即安排維修人員檢查查清堵塞點。
                        
                        (2)告知堵塞點以上業主暫緩使用、并利用疏通機、疏通條,通過專用維修孔進行疏通引排。
                        
                        (3)備足相關的工具材料,應對疏通工作中可能產生損壞處的及時更換、修理。
                        
                        (4)疏通完畢恢復管線試驗證實暢通且無滲漏點才予竣工,并告知以上業主可恢復使用管線。
                        
                        五、發生火警時的應急措施
                        
                        1、發現(若發現火警)立刻通知物業經理/保安主管,依從物業經理/保安主管的指示行動。
                        
                        2、若是輕微失火(如廢紙籃發生燃燒)應在安全情況下把火撲滅,但切勿冒險。
                        
                        3、事后遞交事故報告,分析事故原因,杜絕安全隱患。
                        
                        4、被火焰或高熱所圍困:
                        
                        致電119消控中心求助,說出所在的具體方位、火警蔓延的范圍及位置、你的電話號碼。
                        
                        利用小區背景音響或擴音喇叭向被困業主通知并指導業主脫離現場。
                        
                        穩定小區其他業主的情緒,可同時通知附近其他管理處予以配合支援。
                        
                        安裝了玻璃警告系統位前發訊號,開關閉房門跟火熱的源頭隔離。
                       
                        緊記煙和熱空氣都是向上升的,接近地面的空氣較清新,溫度亦較低,故應蹲著身子或爬行逃生。
                        
                        如有需要,打破窗子以求空氣流通。
                        
                        所有逃離火場的人,須在大門外的空曠地方聚集,對情緒失控的應加以安慰和勸阻保持大多數業主情緒的穩定,并及時安排和處理受災業主。
                        
                        發生火警時,保安員會協助管理人員、消防人員和公安,阻止公眾人士進入項目,在管理人員或消防局宣布項目公寓樓內處于安全狀態之前,任何人士不得進入。
                        
                        事后遞交事故報告予管理處并報公司,如有需要可交公安和消防局,并對事故進行分析匯報,及時張榜向小區業主予以說明。
                        
                        配合業委會、居委會、街道對受災業主給予必要援助,使他們盡快恢復正常的生活秩序。
                        
                        5、火災發生時,家中無人:
                        
                        如火警由該業主家而起,應設法破門對火警進行撲滅。
                        
                        設法確定家中是否有人(電話、敲門、破門)。
                        
                        如家中確實無人,由管理處設法通知業主,進行告知。
                        
                        視火勢大小,對家中無人的業戶進行可能的物資搶險工作。
                        
                        在消防隊員到達后,配合消防隊員進行力所能及的滅火工作。
                        
                        事后,將火災的損失告知業主。

                      第十一章 小區河道治理和清潔方案

                      第十四章 提供2手樓盤詳細交接方案

                        一、與項目現管的物業公司交接方案
                        
                        1、驗收接管程序

                      驗收接管程序

                        2、目的
                        
                        為規范本項目物業驗收接管程序,明確各方責任,確保物業驗收接管工作得到有效進行,以便對物業進行全面移交,保證物業管理服務工作順利進行,根據國家及上海市有關規定,現制定以下接管方案。
                        
                        3、工作程序
                        
                        (1)由[云頂別墅]業主委員會全部成員和開發商與我司共同組成驗收接管小組,并由業主委員會推選人員擔任小組組長,我司為執行組長,原物業管理單位和開發商參加。明確各方責任,擬定各專業驗收接管小組及《驗收移交接管工作進度計劃》、《質量檢驗評定標準》。
                        
                        (2)業主委員會在原物業管理企業撤管前20日,將物業項目交接的有關情況書面報告物業所在地的區縣建委、社區居委會和街道辦事處。
                        
                        (3)由原物業管理服務企業提出各個系統移交清單、文件資料與實物及維保合同、年檢報告等交業主委員會審核。我司依據本項目物業管理實際情況提出所需資料清單。
                        
                        (4)各專業驗收接管小組按《物業接管資料的移交》接收、核對原物業管理單位所移交的全部資料,三方約定驗收時間,并對原物業管理單位提供的資料逐項清查驗收。
                        
                        (5)各專業驗收接管小組在驗收過程中,按專業分工及標準、計劃、設備清單進行預驗收;對實物的驗收,主要驗收設施設備和主材料的規格、型號、質量、制造廠、運營狀態。
                        
                        (6)查驗時,我司協助業主委員會制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等,并由三方查驗人簽字。和原物業管理企業對查驗結果存在爭議的,應當在查驗記錄中載明,并明確解決辦法。
                        
                        (7)由三方代表驗收,并辦理有關手續,同時填寫物業各項質量驗收記錄,整改記錄及物業的交接記錄。三方辦理正式物業驗收移交手續簽字生效,將全部檔案資料移交檔案室存檔。
                        
                        4、驗收接管安排
                        
                        (1)制訂接管驗收的原則
                        
                        物業交接是明確各方責權利關系,實現權利與義務的轉移,在法律上界定清楚各自的義務權利的標志。
                        
                        為保證物業交接的順利進行,避免因為交接而影響現有業主的生活,交接各方應遵守以下原則:
                        
                        1)以客觀事實為依據,實事求是。在交接的過程中難免會出現意見不統一的情況,為避免由于意見的不一致而產生各種矛盾,在接管驗收的過程中應盡量遵守客觀事實,遵守國家有關規定,遵守原設計規劃要求。
                        
                        2)交接書面化,以文件函件合同的形式界定交接事項。
                        
                        3)交接項目詳盡明晰,避免日后因交接不清而產生不必要的麻煩。
                        
                        通過對[云頂別墅]物業接管,對標的物業進行全面深入的了解,為即將開始的物業接管驗收掌握第一手原始資料,為將來的物業管理工作順利開展打下基礎;以專業的物業管理視角和立場,并力臻制定出定位準確、內容完善、有效適用的符合[云頂別墅]特點的物業管理方案。
                        
                        (2)交接應當注意的事項
                        
                        1)云頂別墅小區業主委員會、開發商、小區原物業管理企業和新的物業管理企業應當在新的物業服務合同生效之前,就交接時間、交接內容、交接查驗、交接之日前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時間接點,時間接點前責任由原物業管理企業承擔,時間接點后責任由新物業管理企業承擔。
                        
                        2)業主委員會、開發商、小區原物業管理企業和新的物業管理企業應當按照約定做好交接工作。
                        
                        3)[云頂別墅]小區業主委員會應當在原物業管理企業撤管前20日,將物業項目交接的有關情況書面報告物業所在地的區縣建委、社區居委會和街道辦事處。
                        
                        4)原物業管理企業撤管前,應當向開發商移交下列資料:
                        
                        ①竣工總平面圖,單體建筑、結構、機電設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等原始竣工驗收資料;
                        
                        ②設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;
                        
                        ③物業質量保證文件和物業使用說明文件;
                        
                        ④業主及房屋面積清冊;
                        
                        ⑤物業及各項設施設備的保修期限證明文件,如尚有設施設備仍在保修期內,需業主委員會、開發商、新物業管理服務企業和原物業管理服務企業共同簽訂移交協議。
                        
                        ⑥各項仍在合同執行期限和維保期限內的外包合同原件和相關合同執行情況的說明、財務賬目副本。
                        
                        ⑦物業管理所必需的其他資料。
                        
                        5)新的物業管理企業接管物業前,云頂別墅小區開發商和原物業管理服務企業應當將以上資料移交給至云頂別墅業主委員會,并由云頂別墅業主委員會移交給新物業管理企業。
                        
                        6)資料移交完畢后,移交和接收雙方須簽字認可,若有未移交部分,由雙方列出未移交部分的清單,確定移交時間并簽字認可。
                        
                        7)新的物業管理企業承接物業時,應當與原物業管理企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
                        
                        查驗時,新物業管理服務企業應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等,并由查驗人簽字。
                        
                        新的物業管理企業和原物業管理企業對查驗結果存在爭議的,應當在查驗記錄中載明,并明確解決辦法。
                        
                        8)小區原物業管理企業撤管時,應當在業主委員會和開發商的組織下,將預收的交接之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金,以及代管的專項維修資金等移交給新的物業管理企業。
                        
                        9)小區業主委員會、開發商和原物業管理企業應將依法屬于全體業主的物業管理用房移交給新的物業管理企業。
                        
                        5、進行物業交接前的實操性工作
                        
                        (1)成立驗收接管小組
                        
                        為了保證順利接管[云頂別墅]小區,我司將提前組建[云頂別墅]管理處,項目總經理擔任驗收接管總負責,對[云頂別墅]小區做實質性查驗;執行各項目組組長負責制,分別負責各項目組的驗收接管工作。公司提前做好項目接管的方案、計劃及預案。
                        
                        總負責:項目總經理,全面負責交接事宜
                        
                        客服組:主要負責云頂別墅小區業主資料的交接,包括日常行政等;
                        
                        組長:項目客戶經理
                        
                        工程組:負責云頂別墅小區的設備設施的移交,功能鑒定,各專業圖紙的交接;
                        
                        組長:項目工程主管,包括各專業工程師、專業技工進行驗收接管。
                        
                        護衛組:負責小區安全,以及公共秩序的維護交接,現場安全負責人;
                        
                        組長:項目護衛經理
                        
                        環境組:負責對小區的綠化情況進行統計,安排保潔人員工作;
                        
                        組長:項目環境主管
                        
                        財務組:負責與原物業管理服務企業交接項目財務事宜
                        
                        組長:分公司財務管理部經理;
                        
                        保安和保潔現場交接,崗位交接后,原物業管理服務企業保安、保潔人員現場撤離,我司相關工作人員馬上投入工作,保證小區公共秩序的正常運行和現場衛生的清理;另外,為了更好開展工作,我們將對整個園區進行一次開荒保潔,主要位置為設備間及大堂。
                        
                        客戶組嚴格按原物業管理服務企業提供的的資料進行查驗登記;同時保證客戶中心電話保證有序接聽;保證小區物業管理工作的順利開展;
                        
                        工程組分為技術資料組和設備設施現場查驗組,按提前制定的工作流程在原物業管理服務企業和云頂別墅小區開發商提供的名單進行查驗;
                        
                        小區主要設備如變配電場所、水泵、監控室等接管后安排專門技術人員值班,確保小區供水供電的正常運行;對小區的設備房和設備間鑰匙進行現場編號。確保設備的安全運行;
                        
                        對小區經現場查驗發現癱瘓的設備三方確認后,我司拿出解決可行方案,經業主委員會、開發商同意后,可要求責任單位限期修復。
                        
                        (2) 按規范實施交接驗收
                        
                        我司將充分利用取得的各種資料和數據,以及對物業的了解,本著“對項目負責”的宗旨,對[云頂別墅]進行嚴格、細致、全面的交接驗收,以便日后維修,做好后續保障。
                        
                        1)驗收接管小組將依據驗收計劃、標準,按專業分工進行預驗收。
                        
                        2)在驗收過程中,缺陷、遺留問題由我司提出解決方案,四方討論后實施。
                        
                        3)對在《樓宇接管驗收清單》中所列的樓宇、設施設備,驗收接管小組進行檢查,并將檢查結果記錄在《樓宇接管驗收清單》中。
                        
                        4) 樓宇的實物驗收,應注意:房屋的水、電、土建、門窗、電氣等設施設備進行全面檢查,并將檢查結果記錄在《樓宇接管驗收清單》中。
                        
                        5)設備的實物驗收,要做到符合以下幾點:
                        
                        ①圖紙設計與設備的規格型號數量符合;
                        
                        ②主要設備、設施的安裝位置、運營狀態良好;
                        
                        ③設備與連接整個系統的運行參數,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在《設施設備接管驗收清單》中。
                        
                        6)對物業的其他配套系統、設施進行驗收,驗收結果記錄在《設施、設備接管驗收清單》相應的表格內。
                        
                        7)移交檔案、資料驗收:根據驗收啟示錄提交檔案、資料進行對照檢查,并將檢查結果填寫在《樓宇資料交接清單》中。
                        
                        8)辦理正式物業驗收移交手續,將全部檔案資料存檔,我司正式接管。
                        
                        物業接管驗收不僅包括房屋本體、附屬設備、配套設施,還包括道路、場地和環境綠化等,同時還包括檔案、資料的接管驗收。本著交接清晰原則精神,接管驗收工作應從以下幾方面安排:
                        
                        1)各種資料、檔案的接管驗收。
                        
                        對于已經交付使用一定時期的物業,各種資料、檔案的接管驗收應該安排在接管驗收工作的第一步,只有詳細查閱各種資料,才能對實物進行接管。
                        
                        2)建筑本體質量及使用功能檢驗
                        
                        建筑本體質量及使用功能檢驗包括主體結構、屋面、樓地面、樓內外裝修等方面。
                        
                        ①根據原設計要求,每棟(包括配套公共設施、設備用房)按設計要求清點物件及進行外觀檢查。根據情況編制房屋質量驗收記錄表;
                        
                        ②確定物件數據量是否符合,外觀上是否有人為損壞;
                        
                        ③檢查房屋結構、裝修和設備的完好及損壞程度;
                        
                        ④主體結構是否有較明顯的裂縫,外墻是否有滲水現象;
                        
                        ⑤屋面、樓地面等是否有積水、滲漏現象;
                        
                        ⑥門窗是否牢固縫隙嚴密,有無變形,是否靈活,門窗玻璃是否牢固;
                        
                        ⑦從外觀檢查建筑整體的變異狀態;
                        
                        ⑧檢查房屋的使用情況(包括建筑年代、用途變遷、拆改添建裝修和設備情況)。
                        
                        3)設備及配套設施的質量及使用功能檢驗
                        
                        ①設備及配套設施檢驗包括電氣線路、室內外照明、供配電系統、室內外給排水系統、消防系統、防避雷系統、采暖、門禁系統、閉路監控系統、車場管理系統、其他智能化系統、娛樂設施及相關配套的設備房等附屬工程;
                        
                        ②設備及配套設施的驗收可分項進行,根據情況編制相關的設備設施驗收記錄表,每項驗收均須有單獨驗收結果;
                        
                        ③每項驗收時根據設計要求逐一進行檢查;
                        
                        ④檢驗設備設施功能是否符合規定要求(可測試運行應現場檢驗運行情況);
                        
                        ⑤管道線路是否正常、暢通、各類閥閘是否靈活;
                        
                        ⑥各類配件、支架、管線是否齊全、完好;
                        
                        ⑦相關的儀表、儀器是否齊全、精確,裝置是否良好;
                        
                        ⑧所有的設備設施是否符合國家規定的安全標準,是否有相關的安全防護裝置;
                        
                        ⑨對于消防等政府許可的專業部門的驗收合格證是否齊全;
                        
                        ⑩相關的附屬設施如溝、井等是否完好。
                        
                        4)環境工程接管
                        
                        ①環境驗收包括道路、圍墻、停車場、園林綠化工程等;
                        
                        ②環境工程驗收可分項進行,根據情況編制相關環境、綠化工程驗收記錄表,每項驗收均須有單獨驗收結果;
                        
                        ③每項工程根據設計要求逐一進行驗收,確定完好及損毀程度;
                        
                        ④園內道路、圍墻是否完整,是否與主干道相通完整;
                        
                        ⑤園內場地是否清理干凈、是否存在違規建筑物及構筑物;
                        
                        ⑥停車場是否有符合交通管理局要求的交通設施標志、減速設施。
                        
                        5)物業辦公場所及物業公司自用設備設施接管
                        
                        ①按照房屋本體接管驗收標準檢查辦公場所的完好損壞程度;
                        
                        ②檢查辦公設備的使用年限及完好程度,清點數量登記造冊;
                        
                        ③檢查檢測維修、保潔、護衛等自用設備設施的完好程度,清點數量登記造冊。
                        
                        6)接管驗收記錄
                        
                        ①接管驗收記錄分為建筑本體質量驗收記錄、設施設備驗收記錄、環境驗收記錄、綠化工程驗收記錄等四大類,可根據本項目的具體情況設計驗收記錄表的內容;
                        
                        ②驗收記錄表必須包括:驗收項目、驗收時間、驗收具體內容、驗收人簽字、驗收結論、存在問題、整改單位、跟蹤結果等。
                        
                        (3) 交接時期保安、保潔管理內容和措施
                        
                        在接管驗收過程中,很容易形成多頭管理或無人管理狀態,導致管理混亂,服務水平低下,給業主工作造成極度的不便,為了避免出現此類現象,必須充分注意在交接時期保安、保潔物業管理內容及措施:
                        
                        1)四方擬訂詳細的物業交接計劃并嚴格按照計劃進行接管驗收。
                        
                        2)明確物業交接期間四方工作的分工及職責,并以書面的形式表現出來,嚴格按照分工職責進行工作。
                        
                        3)在保潔方面,我司應以明顯的可識別的身份負責項目的保潔工作,并按照保潔標準從事保潔工作。
                        
                        4)在維修方面,我司的技工應以配合的姿態熟悉項目的設備設施情況,初步過渡。
                        
                        5)在護衛方面,我司應以全新的面貌負責起項目的護衛工作,按照新的工作標準實施管理。
                        
                        只有真誠的配合,才能保證項目物業管理的順利過渡,在接管驗收的過程中,一切工作的中心都應該緊緊的為物業管理的順利過渡而努力。
                        
                        第十五章 提供《物業管理服務合同》詳細建議稿

                      第十二章 豐富社區文化,加強業主相互溝通的具體措施
                        1、小區活動的設想和計劃
                        
                        我們十分注重小區的文化公益活動,希望通過小區活動這一載體增強業戶與物業管理公司,業戶與業戶之間的聯系,同時我們將結合項目的特點,為小區設計有特色的小區活動,從而樹立此項目的獨特品牌形象。
                        
                        加強業戶與業戶之間、業戶和物業管理公司之間的聯系,使業戶充分體驗到購買的不僅僅是一個單元,而更多的是一種全新的生活。
                        
                        小區的文化活動重點是選擇的場地、環境,我司目前在管的一些項目開展的社區文化是以貼近業主生活的內容開展的,如醫療咨詢、購物宣傳等,其他如聯儀活動等物業管理公司將采取積極參與的形式,其組織和發起應由街道或業委會為主體,這樣既能滿足由此帶來的相關費用,且確保了小區活動的開展。
                        
                        2、小區文化活動中的措施
                        
                        (1)業戶的常規小區活動
                        
                        1)此時的小區活動根據舉辦形式和目的可分為:
                        
                        A 固定節日活動;B 主題性活動;C 室外活動;D 利用局域網組織小區活動
                        
                        2)大型活動安排

                      活動安排
                      活動時間
                      活動地點
                      費用
                      活動內容
                      組織者
                      春節活動
                      春節第一個工作周前
                      小區會所或租借場地
                      物業公司和業戶分擔支出
                      舞會或聯歡會
                      物業公司或街道
                      中秋節
                      中秋節晚
                      小區會所或租借場地
                      物業公司和業戶分擔支出
                      中秋賞月,業戶聯誼
                      物業公司或街道、業委會
                      五一節
                      節日內
                      小區內
                      物業公司和業戶分擔支出
                      花卉、書刊展銷活動
                      物業公司或相關單位
                      小區藝術節
                      秋末
                      小區、會所
                      物業公司和業戶分擔支出
                      小區業主作品和專業單位
                      物業公司或街道、業委會

                        3)根據目下的科技與網絡技術的發展,管理處擬設立項目BBS業主論壇,該論壇的設立由街道、居委牽頭,物業管理公司聯合設立,該論壇主要發布實事信息、小區事態、業主關注問題以及各位業主對項目以及物業管理公司的意見和建議,并進一步作到業主之間不出門既能溝通,而物業管理公司也能更詳細的了解小區動態以及業主的所需所想,及時作出相應的舉措。同時此論壇由物業管理公司進行維護管理,費用由我司承擔,街道、居委進行監督。
                        
                        以上的活動最重要的目的是為了貼近業戶和物業公司,業戶與業戶之間的距離,僅借活動為—種載體,體現人性化管理的公司管理理念。故活動形式可以多種多樣。相信通過各種小區活動的舉辦,完全可以達到提升項目獨特形象的目的,相信這也是投資性業主希望達到的效果。
                        
                        4)物業將與業委會共同創辦小區報刊,暫定一季度發行一期,向業主、居委會、房辦贈閱。報道小區物業、業委會動態,宣傳小區精神文明建設成果、共建和諧社會的舉措等內容。
                      第十三章 提供小區部分智能化設備的改造更新方案和計劃
                        1、智能化設施的管理
                        
                        智能物業的特點是網絡化、智能化、人性化、綜合化。它給物業管理提供了一個新的發展空間,也給物業管理一個展現價值的機會。智能物業的出現,給物業管理增加了很多新的、技術含量較高的管理服務內容,使物業管理真正有了"用武之地",也間接地提升了物業管理的層次。
                        
                        智能物業需要智能化的物業管理。與普通物業管理相比,智能物業具有明顯的特點:
                        
                        (1)信息監測處理及時。智能物業管理主要是操作電腦網絡,監測各種智能儀器設備傳送的各種信息,并予以及時處理。
                        
                        (2)智能化程度高。智能物業由于先天優勢,給物業智能化管理創造條件,不僅在計算機使用上,而且在管理的智能化上都比普通物業范圍寬、程度高。
                        
                        (3)效率更高、內容更多、更便于管理。通過電腦網絡提供各種管理服務,提高了物業管理的科技含量、檔次和小區地位。
                        
                        (4)對物業管理人員素質要求高。智能物業管理人員不但要求具有普通物業管理人員的知識結構,同時必須熟練計算機的各種操作等等。
                        
                        鑒于智能物業為物業管理提供了新的發展空間,對物業管理提出了新的管理要求。
                        
                        (1)必須了解智能住宅與智能建筑的不同,努力從物業管理的各個方面人手搞好物業管理工作。智能住宅是智能建筑技術的發展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特點,要從智能化服務的內容上加以區別,提供優質高效的管理服務產品。
                        
                        (2)必須著重強調和切實督促物業企業對智能物業管理的早期介入。一方面物業企業要從思想上重視早期介入,并切實付諸實施;另一方面,政府有關部門也會強調和督促物業企業智能物業管理的早期介入。
                        
                        (3)必須加強物業企業員工隊伍的建設,特別是要抓好智能化系統維護人員的培訓工作。
                        
                        (4)必須努力做好智能化設施物業管理的組織實施工作。智能物業管理與普通物業管理多了一些新的管理服務內容,如網絡信息服務等,同時與智能物業管理的主要工作也將變為管理和維護電腦網絡,而不是以前那種主要依靠人力來發現和解決物業管理問題。
                        
                        針對〖云頂別墅〗項目智能化系統配置齊、功能全的特點,我們認為在智能化設施的物業管理方面,可以針對〖云頂別墅〗智能化特點建立目標和方案:
                        
                        1、智能小區物業管理功能目標
                        
                        住宅小區智能化在實現合理、高效、綜合物業管理的發展原則是:依賴于小區內現代設施和自動化系統;采用高效、完善、節能的管理手段;建立科學、先進的管理模式,為住宅小區內每一個家庭提供優質與超值的服務,并實現小區智能化在物業管理方面上的功能目標。
                        
                        (1)完善的綜合物業管理系統小區物業與房產管理;小區房屋維修保養管理;小區收費管理。
                        
                        (2)在小區內建立集中的安全防范綜合管理體系。
                        
                        (3)實施小區內公共機電設備的監控與運行維護管理。
                        
                        (4)在小區內實現智慧IC卡的綜合運用功能。
                        
                        2、安全防范系統日常工作內容
                        
                        (1)一般安全防范系統包括消防報警子系統、保安電視監控子系統、背景音樂及緊急廣播子系統和車輛出入口管理子系統。
                        
                        (2)根據以上智能化系統的配置,我們將制定物業管理處保安各崗位責任制。根據智能化安全防范系統供應商提供的《設備使用說明書》編制操縱規范,對保安員工進行崗位培訓和設備操作培訓。編制符合項目實際情況的各種緊急情況預案,通過定期的演練培訓和嚴格的內部管理,加強物業保安服務人員的工作責任心,確保每一位保安監控人員的崗位操作技能符合工作要求。
                        
                        3、智能化設施的維修方案
                        
                        目前我國居住區智能化系統分為三大系統:安全防范系統、管理與監控系統和通信網絡系統。其中,每個系統下設5個子系統,共15個子系統。如安全防范系統內包括閉路電視監控系統、對講防盜門系統、住戶報警系統、保安巡更管理系統和周界報警系統;信息網絡系統包括寬帶、電視、電信、控制網絡、家庭網絡等。
                        
                        〖云頂別墅〗建設的智能配置齊全,要充分發揮其功能的強大作用是離不開科學的管理方案及在此方案指導下詳細的維修保養措施,以下是其具體的管理思路與維護保養對各智能系統的具體實施的要求與達到的目標。
                        
                        (1)建立相關的管理制度、操作規程、維修標準和巡檢作業程序。
                        
                        (2)確立分管智能化的專業負責人員及相關配合人員。
                        
                        (3)建立各智能化系統的資料檔案文件及運行備份軟件。
                        
                        (4)制定各系統的維修保養計劃。
                        
                        (5)配置相關的專用工具、儀器儀表和材料零件。
                        
                        4、維修保養內容及標準

                      序號
                      內容
                      標準
                      維保頻次
                      備注
                      1
                      周界防范
                      報警系統
                      設防無盲區和死角。報警時準確定位。中心控制室顯示、報警、識別區域、并具有記錄、儲存、打印功能。報警響應時間不大于2s。
                      每月一次
                      測試保養
                      2
                      閉路電視
                      監控系統
                      能自動、手動切換圖像,遙控云臺及鏡頭。有時間、日期顯示、記錄功能。周界安裝電視監控系統的,應具有報警聯動功能。硬盤錄像機不小于12幀的圖像記錄。記錄保存時間不少于7天。硬盤錄像時應符合DB31/295的規定。電視監控的圖像質量要求,在正常工作條件下按GB/T7401的規定評價圖像質量,評分等級采用五級損傷制,圖像質量應不低于4級要求。出入口電視監控能清楚地顯示人員的面部特征及車輛的車牌號碼。
                      每季一次
                      測試保養
                      3
                      訪客可視
                      對講系統
                      主機能正確選呼任一對講分機,聽到回鈴聲。與住戶、樓棟口與住戶之間對講或可視對講,語音(圖像)清晰。分機能實現電控開鎖。主機可使用密碼、鑰匙或感應卡等方式開啟樓寓對講電控防盜門鎖。帶住戶報警功能的應符合控制主機的基本要求。
                      每月一次
                      測試保養
                      4
                      家庭求助
                      報警系統
                      探測到警情、緊急報警裝置被啟動,故障時,主機準確顯示報警故障發生的地址、防區、日期、時間。任意布防和撤防、編程和設置、自檢、防破壞、聲光報警等功能。防誤觸、自鎖。
                      每月一次
                      測試保養
                      5
                      背景音響及
                      緊急廣播
                      系統
                      火災時能自啟廣播上有強切入功能、廣播可至每個設定區域喇叭。
                      每月一次
                      測試保養
                      6
                      一卡通管理系統(車輛、門禁)
                      可識別讀卡、自動開門、關門、記錄、繳費。
                      每月二次
                      測試保養
                      7
                      家庭綜合
                      布線系統
                      可進行語音、數據、視盤通信、監控等設備兼容問題
                      半年一次
                      測試保養
                      8
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                        5、本市技防設施使用年限的規定
                        
                        根據市政府頒布的《上海市小區公安安全技術防范管理辦法》(第93號令)、市公安局印發的《上海市公安技術防范工程管理實施細則》(滬公發(2001)121號的決定,為建立本市金融以及其他重點單位要害部位配建的技防設施舊更新制度,提高本市安全防范工作的科技含量,確保技防設施的運行質量,保障公私財產和公民的人身安全、維護小會治安秩序的持續穩定,特對技防設施使用年限作如下規定:
                        
                        (1)電視監控系統
                        
                        1)CCD攝象機使用年限為6年
                        
                        2)電視監視器使用年限為5年
                        
                        3)專用錄象機使用年限為4年
                        
                        4)家用錄象機使用年限為2年
                        
                        5)數字硬盤錄象機使用年限為5年
                        
                        6)室內云臺使用年限為6年
                        
                        7)室外云臺使用年限為5年
                        
                        8)視頻矩陣控制主機使用年限為8年
                        
                        9)視頻切換器使用年限為4年
                        
                        (2)防盜報警系統
                        
                        1)入侵探測器使用年限為6年
                        
                        2)報警控制器使用年限為6年
                        
                        3)報警控制器備用電池使用年限為2年
                        
                        當今住宅建設正處于陳代謝階段。住宅的設計、理念內容是以滿足人體舒適、節能、以人為本、體現人文美觀與自然和諧,充分體現了住宅功能使用上的個性化和多變化,盡可能滿足不同人、不同時間的多種需求,即可變、彈性、多重適應性。因此,物業管理從內容上也要進行“新陳代謝”,在原來的基礎上進行創新,這樣才能適應發展的需要。
                      (責任編輯:湖南物業網田)
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