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                      三等獎論文:長沙市居民養老現狀與物業服務企業的模式選擇

                      時間:2015-03-11 10:36來源:www.tongren-window.com 作者:湖南物業網 點擊:
                      [ 摘要 ]: 現代中國已經進入老年化社會,老年人的養老問題成為社會關注的重要問題。相比于機構養老,社區 居家養老的優勢日益凸顯。它不僅有利于節約養老成本,更直接的滿足老年人的現實心理和情感需求,本文調查了長沙市現有的主要居民養老模式,最終提出了

                       

                      [摘要]:現代中國已經進入老年化社會,老年人的養老問題成為社會關注的重要問題。相比于機構養老,社區居家養老的優勢日益凸顯。它不僅有利于節約養老成本,更直接的滿足老年人的現實心理和情感需求,本文調查了長沙市現有的主要居民養老模式,最終提出了物業服務企業進入居家養老市場的可能模式。
                      [關鍵詞]:居家養老;物業服務企業;模式
                       
                      隨著“銀發產業”的涌動,各類社會資本爭先進入市場,由于養老事業在我國處于一個“探索”階段,相關的制度亟待完善,市場也沒有形成良好的機制,使得養老事業發展過程中出現各種問題。然而養老模式的選擇與老年人的幸福生活緊密關聯,也為物業服務企業的多種經營提供了一條可持續的路徑。根據《2012年湖南省老齡事業發展統計公報》顯示,截止到2012年底,湖南省全省常住人口6638.9萬,其中60歲及以上老年人口已達1033.02萬,老年人口比重達15.56%,其中,80歲以上高齡老人127.54萬人,90歲以上高齡老人12.15萬人,分別占60歲及以上老年人口總數的12.35%1.18%。僅長沙老年人口就有110多萬,預計到2015年,長沙市老年人口比重將增加到19.9%。本文調查了長沙市現有的主要養老模式,在參考卓達養老模式和國內外其他模式的基礎上,提出了物業服務企業介入居家養老產業的若干模式。
                      一、居民養老概述
                          我國現有的養老模式大致可以分為機構養老和居家養老兩大類型。
                      (一)機構養老模式。該模式是指由專業養老機構如老年公寓、護理院、敬老院等機構負責為老人提供照料與服務的一種養老方式。這種養老模式根據主辦方的不同可以分為公辦和民辦兩種類型。公辦養老機構由政府主辦,由政府自主管理或者政府將養老機構的經營權、服務權、管理權委托給政府之外的個人、社會團體、企事業單位等經營管理,我們把這種方式叫“公辦民營”。民辦養老機構則是由除政府以外的民間組織或社會團體等第三方機構主辦,他們獨立經營,自負盈虧,所以民辦養老機構相對公辦養老機構的費用較高。上海復星集團和美國峰堡集團打造的上海星堡和中國首家外資老年康復護理機構凱健國際都重在高端客戶,可謂機構養老的主要代表。
                          機構養老模式的特點:第一,由具有專業技能的人員,為老年人提供專業的護理及生活照料的服務;第二,將孤寡老人集中照顧,排解老年人們孤獨寂寞的情緒,提高老年人的生活質量;第三,費用相對較高;第四,適用范圍小,主要針對孤寡老人或半自理老人。
                         (二)居家養老模式。居家養老是指應盡可能地讓老年人居住在自己的家中,保持老年人的獨立自主,使其有機會獲得良好的醫療和護理服務及享受影響積極的生活。居家養老的三種形式:第一,家庭養老。這種模式是指以血緣關系為紐帶,以自我保障和家庭保障為基礎的傳統的養老模式,老人在家生活,由家人照顧或雇請工人照顧。但這種養老模式也遇到瓶頸,由于我國實施計劃生育后,家庭的結構逐漸偏小化,最為常見421的家庭結構,一對夫婦,要面臨各種工作、買房、買車、教育、醫療等壓力,使得他們無暇顧及家中老人。第二,社區居家養老。這種模式是指由社區提供服務,由老人自己或家人出資購買相關服務。社區居家養老方式結合了家庭養老和社會機構養老的優點,主要體現在:一方面是社區居家養老可以充分地利用和整合社會資源開展養老服務;另一方面是彌補家庭照顧不周并且還能滿足老年人對鄰里間的精神慰藉的需求。第三,政府居家養老。這種模式是指由社區、養老機構或其他機構提供服務,由政府出資購買服務的一種養老模式,主要服務于具有本地戶籍的少部分老人。因而,政府出資、服務對象特定成為這種模式的主要特點。
                      目前,國內物業服務企業介入養老產業較為成功的案列之一有石家莊的卓達太陽城。200710月卓達物業推出了全齡化社區養老新模式,即:以開發商為主導資源配置條件下的物業服務為平臺的社區養老模式,通過整合開發商、社會和社區的資源,打造一個兼顧養老服務的社區,這個社區涵蓋了“老中青”三代人,讓青年人的朝氣、少年人的童趣充斥社區,滿足老年人們的生活和情感需求。
                      表1 卓達物業居家養老概述表
                       資源整合
                       特色服務
                      人員安排
                      設施與場地
                      配備
                      收費情況
                      運營資金
                      開發商:硬件設施上的投入。物管對社區內里的會所、商業配套、娛樂文化配套等進行調整,為老年人開辟活動場所
                      社會資源:引入醫療機構、老年餐廳等專業服務機構。
                      住戶資源:吸納社區中的青年人和身體健康的老年人加入志愿團隊。
                       
                      制定672項服務菜單
                      具體包括建立檔案、安裝一鍵通、24小時無間隙服務、送餐、理發、就餐、陪聊、陪戶外活動等。
                       
                      專職部門
                      (10余人)
                      分別從事資源整合、服務調度、服務輸出、服務質量的回訪等工作。
                      樓管員
                      (一人可服務300-500戶)
                      傳達業主的服務申請
                      標識系統
                      無障礙系統
                      健康管理系統
                      老年餐廳
                      開設老年大學
                      老年康樂中心
                      1.部分中介費向商家收取。
                       
                      2.專用家庭設施改造只需支付成本費。
                       
                      3.在672項菜單服務中,三分之二是收費項目。
                      1.社區配套的商業產生的收入。
                       
                      2.卓達集團每年的經費補貼。
                       
                      3.收費項目的收入。
                          二、長沙市現有養老模式調查
                          我們于20144-6月間對長沙市現有居家養老模式的運行現狀進行了調查,具體內容見下表。從調查到的信息看,長沙市現有養老模式多樣,機構養老和居家養老都有,但是相比于國內其他城市,長沙市的養老產業還處于初步發展階段。康乃馨是長沙首個以“療養型公寓”+“養生型住宅”兩種物業形態打造的樓盤。里面包括康乃馨老年病醫院、老年呵護中心、翠湖山莊,但是,實際調查發現,地產開發項目的入住率較低,大多為子女在長沙就業的外地父母購置。康乃馨醫院的入住率達到80%,但大多以治療和養病為主。老小區——望月湖社區內居住著大部分的離休老人,但是社區養老服務并不到位,硬件設施的不足,社區也很少組織活動,老人之間的交流互動少,醫療衛生主要依托社區的中心醫院。咸嘉湖養老公寓是目前發展較好的社區養老典型,仍然存在服務內容單一和人員不足的問題。物業服務企業中明確提出滿足老年人服務需求的較少,目前,只有萬科物業長沙分公司有較為明確的服務內容和服務計劃,但是,開發商的開發速度飛速增長,物業服務企業疲于應付交房與其他管理,養老服務只停留在老年人義診、季度社區活動等初級層次,遠遠未涉及到深圳、北京等城市萬科物業的深度養老服務水平。
                      2 長沙市現有養老模式調查
                       
                      服務概述
                      收費
                      問題
                      康乃馨國際養老示范城
                      企業性質:民辦
                      服務對象:自理、半自理或完全不能自理的癡呆老人
                      服務人員:醫生、護士、社工、管家、護工
                      服務內容:保健養生、康復治療、度假休閑
                      月費制
                      完全自理老人:2200元/月左右
                      半自理老人:3200元/月左右
                      完全不能自理老人:4200元/月左右
                      癡呆老人:3500-4000元/月)
                      年費制
                      2年/5年/10年(終身):3-20萬
                      1.地處望城縣,遠離市區,但出入市內不方便;
                      2.費用較高,難以吸引老年人;
                      3.無法滿足老人對家庭及鄰里的精神慰藉。
                       
                      咸嘉湖養老公寓
                      企業性質:公辦
                      服務對象:自理、無精神及傳染
                      疾病的老人
                      服務人員:護士、保潔員、
                      室內清潔衛生
                      服務內容:老年食堂、保健類醫療服務一般性代辦實務
                      標準間:
                      630元/月
                      (一房一衛,帶陽臺)
                      帶客廳:
                      900元/月
                      帶客廳、廚房:
                      980元/月
                      1.老人活動場所不足,缺少運動、康復、娛樂設施;
                      2.服務內容單一,缺少個性化服務;
                      3.服務人員缺乏專業素養以及主動性;
                      4.精神慰藉,文化娛樂等方面無法滿足。
                      長沙萬科物業服務企業
                      服務性質:民辦
                      服務對象:小區內的老年業主
                      服務人員:各部門人員、社區工作者
                      服務內容:長者專線、季度社區活動、老年人義診、關愛孤寡老人
                      無償
                      1.缺乏專業服務人員;
                      2.服務內容有限,缺少個性化服務;
                      3.有償服務較少,無法實現盈利。
                       
                           三、物業服務企業介入長沙市居家養老的模式構建
                          在國外,養老產業的投資總回報為10%左右,而在中國行業盈利能力較弱,不少地產與物業公司淺嘗輒止,使得養老問題一直處于探索階段。結合湖南省長沙市物業服務企業關于居家養老的現狀進行分析,以及借鑒外資企業對于中國市場關于養老模式運營的經驗,我們認為,物業服務企業等民營企業進軍養老市場有一定的市場空間,在此提出居家養老的二種方式,具體分析如下:
                      表3 居家養老的模式分析
                      方式
                      服務提供方 
                      服務模式
                      服務內容
                      存在問題
                      基于物業服務供給的家庭養老模式
                      物業服務企業
                      1、物業服務企業與家政公司聯合服務;
                      2、物業公司成立服務部門,打造一個值得客戶信賴的平臺,做到call即服務
                      3、3、物業公司與志愿者服務隊伍不定期無償服務
                      4、Call即服務,提供集上門照料、護理、就診等于一體的全面服務。
                      5、定期看望空巢孤寡老人;
                      6、生日、節日及日常問候;
                      7、建立老年信箱,提供特許群體匿名資金、精神幫助等
                      1、物業行業屬于微利行業,養老服務行業也是微利行業,公司盈利能力微弱
                      2、政府政策、資金支持缺乏;
                      3、醫養結合實施困難;
                      4、老年人消費觀念傳統,收費服務接受漫長
                      專業服務為依靠
                      物業與專業服務機構
                      1.物業公司與相關專業大學合作,例如含老年護理專業、物業管理專業等的大學;
                      2.物業公司與專業護理、康復、醫療、養生等機構進行攜手合作,部分項目既合作又分離
                      1、家庭醫生服務;
                      2、提供全面的護理與觀察服務;
                      3、康護理指導疾病預防;
                      4、康復訓練服務
                      常見疾病的專業護理等
                       1、國內還缺乏成熟的機構;
                      2、專業機構服務收費昂貴,適用人群較少;
                          注:服務對象主要是完全能自理和半自理老人
                          在此,重點探討“基于物業服務供給的家庭養老模式”。此模式的實踐主體是物業服務企業,不僅適合大的品牌公司,一些有一定實力的二級資質企業也可以嘗試和推廣。其實施重點有四:第一,"建設專業的居家養老服務隊伍"提高工作人員素質。相關調查表明,老年人最為關注工作人員的專業素質及能力" ,但是目前居家養老服務隊伍存在年齡結構偏大、文化水平低、流動性大、專業人才資源缺失、服務質量不高等現象"難以達到老人的滿意度"不利于居家養老的長效化管理和穩定發展,因此要加強養老服務隊伍建設"提高工作人員素質。積極吸納具有專業知識和技能的服務人員" 定期進行專業化培訓。第二,拓展居家養老服務對象。現有養老服務主要對象為"低齡老人”,物業公司應該積極拓展服務對象,使得各個年齡層次的老年人都能享受到居家養老的服務,集中在家政服務、上門看望及文化娛樂、日托服務、代購日用品、公益體檢等服務,并且不斷深化服務內容。第三,開拓虛擬養老服務適應信息時代的發展"利用現代網絡技術"建立老年人信息服務平臺"建立網絡、電話等養老服務熱線。搭建養老服務應急求助系統健康咨詢平臺等,加強信息的傳遞與交流,按照老人的需求提供上門服務,并對服務進行監督和質量回訪。第四,加強居家養老服務的文化價值內涵。中國傳統文化以孝為先,由于價值觀的影響,中國老人一般都不愿意離開子女居住,更多的子女選擇就近或者租用房屋與服務住在同一個或者臨近小區,因此,物業公司要保留了傳統家庭養老的優勢,將孝文化蘊含于物業服務中,促進業主家庭代際間的情感溝通與互動,增強老年人的安全感、親情感和歸屬感。
                      最后,對于居家養老,除物業公司、社區、專業服務機構需不斷加強服務與創新外,還需要政府與開發商的支持,政府主要從資金與政策方面提供幫助,開發商則需要從設施設備與運營模式來給予支持與創新。在養老市場并不健全與完善之時,不可否認,物業服務企業介入該市場存在一定的風險。由于相關的法律法規不健全甚至是缺失,使得物業服務企業在管理過程中發生事故不能得到較為滿意的處理。即便如此居家養老仍然是最得人心的養老方式,在經濟不斷發展、法律不斷健全、人們消費意識不斷增強的時代背景下,物業服務企業以前進軍養老產業,不僅創新一種盈利模式,該舉動也會成為承擔社會責任、解決社會問題的有益嘗試。
                       
                      參考文獻
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                      [2]王錦成.居家養老,中國城鎮老人的必然選擇[J].人口學刊,2000,(4)
                      [3]劉立峰,養老社區發展中的問題及對策[J].宏觀經濟研究,2012,(1)
                      [4]吳玉韶.居家養老服務亟需破解四個難題[J].社會福利,2009
                      [5]莊琦.我國城市社區居家養老服務的現狀與出路[J].北京勞動保障職業學院學報,2008

                       

                      (責任編輯:湖南物業網陳)
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